Эврика

Инвестиции в апартаменты

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (4 оценок, в среднем: 5,00 из 5)
Загрузка...
Инвестиции в апартаменты

Сегодня я хочу поговорить с вами про инвестиции в апартаменты, рассмотреть апартаменты как объект для инвестирования личного капитала. Я уже писал, что инвестиции в недвижимость бывают разных видов, и также существуют разные стратегии приобретения недвижимых инвестиционных активов. В этой статье я рассмотрю частный случай вложения капитала в “квадратные метры” – инвестиции в апарт-отели: чем интересен этот тип недвижимости для инвестора, каковы плюсы и минусы апартаментов как инвестиционного актива.

Чем интересны инвестиции в апартаменты?

В предыдущей публикации я уже подробно описывал, что такое апартаменты, и чем они отличаются от квартиры. Если кто этого не знает, советую обязательно изучить, а пока я повторюсь очень кратко.

Апартаменты – это недвижимость нежилого фонда, обустроенная для жизни. Поскольку в апартаментах невозможно прописаться, получить регистрацию, то для постоянного проживания апартаменты имеют целый ряд существенных минусов, которые рассмотрены в статье, приведенной выше. А вот для временного подходят отлично, чем и могут воспользоваться инвесторы, желающие получать пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Инвестиции в апартаменты – это очень интересный вариант инвестирования в недвижимость, поскольку стоят они существенно дешевле квартир, а сдавать их в аренду можно приблизительно по такой же цене, как и квартиры (т.к. для арендаторов особой разницы между этими видами помещений нет). Таким образом, доходность инвестиций получается выше, а период окупаемости меньше.

Этот момент осознают не только инвесторы, но и застройщики. Поскольку инвесторы, приобретающие недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду – более платежеспособные покупатели, чем люди, покупающие жилье для себя, строительные компании стали все больше ориентировать новостройки на них. Доля апартаментов среди всех новостроек в последние годы стремительно растет, особенно это касается крупных городов, тем более – столиц: Москвы и Санкт-Петербурга. Например, в Москве доля апартаментов в новостройках составляет уже около 60-70%.

Что такое апарт-отели?

Апарт-отели – это и есть здания, в которых находятся апартаменты. Как я уже говорил, они относятся к нежилому фонду, коммерческой недвижимости. Говоря простым языком, недвижимость с квартирами – это жилой дом, недвижимость с апартаментами – это апарт-отель.

Уже наличие в названии слова “отель” говорит о том, что такая недвижимость преимущественно сдается в аренду. Сейчас в крупных городах строятся целые микрорайоны апарт-отелей, апартаменты в которых преимущественно раскупаются на первичном рынке – еще на этапе строительства.

Апарт-отели пользуются большой популярностью как среди инвесторов, так и среди арендаторов, поскольку их номера-апартаменты новой постройки и, как правило, повышенного класса комфортности.

Инвестиции в апарт-отели.

Инвестиции в апарт-отели можно осуществлять как на разных этапах строительства и даже подготовки к строительству, так и уже после полной постройки апарт-отеля и сдачи его в эксплуатацию. Чем раньше инвестор покупает выбранные апартаменты в отеле – тем дешевле они ему обходятся, но и тем выше риск его вложений.

Важно знать, что покупатели жилой недвижимости на первичном рынке так или иначе защищены законодательством от риска банкротства или мошенничества застройщика. А вот покупатели апартаментов – не защищены, поскольку апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости. Эти риски они принимают на себя, и чем ранее этап инвестирования, тем выгоднее покупка и выше риск.

Купить апартаменты в апарт-отелях, как и жилую недвижимость, можно не только самостоятельно оплачивая всю стоимость, но и через ипотечные кредиты. Правда, их условия будут более близки к условиям кредитования на покупку коммерческой недвижимости, чем жилой.

Схемы инвестиций в апарт-отели.

Существует 3 основных схемы, по которым инвесторы вкладывают капитал в покупку апартаментов: одна из них связана с последующей перепродажей и получением спекулятивного дохода, а две – с созданием постоянного источника пассивного дохода от сдачи в аренду. Давайте рассмотрим эти схемы чуть подробнее.

Схема 1: Покупка на этапе строительства и перепродажа после сдачи в эксплуатацию. Здесь все просто: инвестор заключает договор с застройщиком, вносит деньги, приобретая апартаменты в здании, которое еще не построено. Когда строительство завершается и апарт-отель сдается в эксплуатацию, он продает свою недвижимость по более высокой цене, зарабатывая на разнице. Эта схема не пользуется большой популярностью, хотя тоже имеет место быть.

Схема 2. Покупка апартаментов и сдача их в аренду самостоятельно. В этом случае инвестор покупает апартаменты (на любом этапе строительства или после его завершения), становится их полноправным собственником и самостоятельно сдает в аренду. Через объявления или прибегая к услугам риэлторов. Если он вообще не прибегает к помощи посредников, то это дает возможность получать наивысший доход от аренды и быстрее всего окупить свою инвестицию. Однако, с другой стороны, этот способ требует постоянных временных и трудовых затрат.

Схема 3. Покупка апартаментов и сдача их в аренду управляющей компании. Здесь инвестор, покупая апартаменты, передает их в управление управляющей компании, обслуживающей конкретный апарт-отель. А она уже подыскивает арендаторов, сдает номер им в аренду, обслуживает номер, забирая себе за это оговоренную часть дохода с арендаторов и/или фиксированную плату за обслуживание, а остальную часть дохода перечисляет инвестору. Такая схема в последнее время является наиболее популярной, особенно она интересна, например, для инвестиций в недвижимость за рубежом или даже в другом городе, когда инвестор не имеет физической возможности самостоятельно работать с арендаторами. Достаточно удобная схема, правда, комиссионные управляющих компаний сейчас довольно высоки, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы.

Как и в любом способе инвестирования, во вложении капитала в апартаменты можно найти свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные.

Инвестиции в апартаменты: преимущества.

  1. Апартаменты дешевле квартир. Соответственно, такой вариант инвестирования в недвижимость требует меньше капитала.
  2. Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду быстрее окупаются, чем инвестиции в жилую недвижимость.
  3. Можно сдавать в аренду номера в апарт-отелях, заключив договор с управляющей компанией, получая, таким образом, абсолютно пассивный доход.

Инвестиции в апартаменты: недостатки.

  1. При покупке апартаментов на первичном рынке инвесторы не защищены законодательством так, как при покупке квартир. Риски инвестирования в апартаменты выше.
  2. Поскольку в апартаментах нельзя получить прописку, отсеивается категория долгосрочных арендаторов, которым она необходима.
  3. При сдаче в аренду апартаментов через управляющую компанию инвестор теряет часть дохода, которую забирает себе компания за посредничество.
В целом, как подсчитывают риэлторы, инвестиции в апартаменты с последующей сдачей их в аренду окупаются примерно за 7-8 лет, тогда как покупка квартир с этой же целью – за 10-15 и более лет.

Теперь вы имеете представление об инвестициях в апарт-отели, и можете сами делать выводы, насколько этот вариант вложения капитала интересен вам.

Желаю вам успешных инвестиционных решений и хорошей прибыльности ваших вложений! Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Увидимся в других статьях!

  • 965 просмотров
  • Хотите получать уведомления на email о выходе новых публикаций?

    Читайте также:

    Вы можете оставить комментарий, или Трекбэк с вашего сайта.

    Комментариев к записи: 2

    1. Шмидт:

      Доброго времени суток, что-нибудь знаете о инвестициях в =реклама=?

      • Константин Белый google.com Константин Белый:

        Здравствуйте, я об этой компании ничего не знаю.

    Оставить комментарий

    Правила комментирования

    Яндекс.Метрика