Как продать квартиру быстро и выгодно?
Я уже написал целый цикл статей, посвященных инвестициям в недвижимость, а теперь хочу рассмотреть обратное явление, с необходимостью которого тоже могут столкнуться многие: как продать квартиру быстро и выгодно?
Как правило, быстро продать квартиру можно лишь существенно снизив цену, ну а если продавать дорого или даже так же, как все, то покупателя можно ждать месяцами, а то и годами. Но все же есть некоторые правила, соблюдая которые, можно продать квартиру и быстро, и выгодно, именно о них мы сегодня и поговорим.
Как быстро и выгодно продать квартиру?
Для начала небольшое отступление, просто не могу удержаться, чтобы не написать об этом. Подбирая ключевые слова для этой статьи, я проверил, какие запросы люди чаще всего вводят в поиск на эту тему, и был, мягко говоря, удивлен. Зато лишний раз убедился в финансовой безграмотности наших людей. Внимание, вот эти запросы:
- как продать квартиру быстро, заговоры;
- как быстро продать квартиру, заговор 100 процентный;
- как быстро продать квартиру, молитвы;
- как быстрее продать квартиру, народные приметы;
- заговор на продажу квартиры и т.п.
Чтобы не быть голословным, прилагаю скриншот официального сервиса Яндекса по подбору поисковых запросов, все интересное я выделил красным (кликните на картинку, чтобы увеличить):
Как видите, только в Яндексе подобные запросы в совокупности ежемесячно набирают более 20 тысяч человек, еще примерно столько же в Гугле. То есть, вместо того, чтобы искать какие-то реальные советы и рекомендации от риелторов и других специалистов, люди больше доверяют в этом деле заговорам, молитвам и народным приметам! Даже и не знаю, что сказать… Скажу только, что в этой статье вы ничего подобного не найдете, будут только банальные и реалистичные советы, ничего сверхъестественного. Так что, читать или не читать дальше — решать вам.
Итак, как продать квартиру быстро и выгодно. Сразу предлагаю определиться с понятием «выгодно». На мой взгляд, если речь идет о быстрой продаже, «выгодно» — значит «по реальной рыночной стоимости». Потому как в других случаях, как я уже писал, продать быстро — означает снизить цену по отношению к рыночной.
Можно ли продать квартиру дорого, дороже рыночной цены? Да, можно, но вероятность этого очень мала. Для этого необходимо, чтобы или покупатель абсолютно не ориентировался в ценах, и не сравнивал ваше предложение с другими (что маловероятно), или чтобы ему по каким-то параметрам подходила именно ваша недвижимость, и он хотел бы купить именно ее настолько сильно, что готов был переплатить (что тоже маловероятно).
Я думаю, что рассматривать такие крайности нет смысла: они или случатся с вами, или нет, если случатся — можете считать это банальным везением. Поговорим о том, как продать квартиру быстро и выгодно, то есть, в короткий промежуток времени и по реальной рыночной цене. Для этого предлагаю разбить весь процесс продажи квартиры на несколько шагов.
Шаг 1. Определяем оптимальную стоимость недвижимости
В первую очередь, нужно четко понимать, что такое рыночная цена недвижимости, и каким образом она формируется, от чего зависит.
Рыночная цена квартиры — это та цена, по которой совершаются реальные сделки на рынке недвижимости.
Важно понимать, что рыночная цена и цена предложения (та цена, которую вы можете найти в объявлениях о продаже квартир) — это не одно и то же! Рыночная цена всегда ниже цены предложения, но выше цены спроса. То есть, это некая средняя величина, между ценой предложения и ценой спроса, цена, по которой, торгуясь, покупатель и продавец договариваются о сделке.
Чтобы определить рыночную цену, для начала нужно проанализировать цены предложения на аналогичную недвижимость, их можно найти в газетах или на сайтах с объявлениями о продаже квартир. Причем нужно рассматривать квартиры:
- в этом же районе;
- на аналогичном или схожем этаже;
- аналогичного типажа, количества комнат и площади;
- в аналогичном состоянии;
- с аналогичной оснащенностью.
Проанализировав все имеющиеся предложения, которые вам подойдут, нужно определить среднюю цену предложения путем расчета простого среднего арифметического. Затем эту среднюю цену необходимо снизить на определенную величину (дисконт), которая в разные периоды может быть разной — на ту часть стоимости, которую реальный покупатель выторговывает у продавца.
Размер дисконта во многом зависит от состояния рынка недвижимости. Когда он активен, спрос на недвижимость высокий, рыночная цена может отличаться от цены предложения не более, чем на 2-3%. В стандартном среднем состоянии можно использовать дисконт 5%, а в упадочном, когда рынок стоит, и сделки практически не заключаются — до 10-20%, в отдельных случаях — даже более (речь идет о периодах глубокого финансового кризиса).
Кстати, многие допускают распространенную ошибку при расчете рыночной стоимости квартиры, определяя ее, как цену покупки + цену проведенного ремонта. Это неверный подход, поскольку в подавляющем большинстве случаев покупатели, хотя бы частично, переделывают квартиру под себя, их совершенно не интересует, сколько вы вложили в ремонт, для них важно, чтобы их затраты на покупку + собственный ремонт были минимальными. По этой причине квартира с дорогим ремонтом отличается по цене от квартиры без ремонта не на стоимость ремонта, а на меньшую величину.
Когда вы знаете рыночную цену своей квартиры, вам нужно сформировать цену предложения. Здесь могут быть разные варианты.
- Установить цену, аналогичную средней цене предложения. В этом случае у вас будет запас для возможного торга, но к вам будет обращаться меньше покупателей, т.к. ваша цена не будет выгодно выделяться на фоне других.
- Установить цену на уровне рыночной. Так она будет выгодно отличаться от других предложений, что заинтересует гораздо больше потенциальных покупателей, но зато не будет возможности торговаться. А то, что вы не идете ни на какие уступки, психологически может отпугнуть покупателя, которому понравится ваша квартира.
- Установить среднюю цену между ценой предложения и рыночной ценой. Например, средняя цена предложения — 100000 долларов, реальная рыночная цена — 90000 долларов (с дисконтом 10%). Установите цену 95000 долларов — это будет и ниже средней цены предложения, и даст вам возможность уступить реальному покупателю, быстро и выгодно продать квартиру по реальной рыночной цене.
Думая о том, как продать квартиру быстро и выгодно, лучше всего устанавливать цену продажи как среднее значение между ценой предложения и реальной рыночной ценой. Так вы привлечете большее количество потенциальных покупателей, сможете немного уступить, что даст возможность быстро продать квартиру по выгодной рыночной цене.
Шаг 2. Разработка и размещение объявления о продаже квартиры
Следующий, не менее важный шаг на пути к продаже недвижимости — разработка и размещение объявлений о продаже.
Сразу хочу сказать: чтобы продать квартиру быстро и выгодно, продажу необходимо осуществлять самостоятельно, без помощи агентств недвижимости и частных риелтеров.
Почему? Все очень просто: потому что так покупателю не придется платить комиссионные агентству (а это от 3 до 10% стоимости недвижимости, в зависимости от ситуации и региона!), что позволит ему существенно сэкономить, сделав выгодную покупку, а вам — быстро продать квартиру.
Кстати, то, что вы будете продавать недвижимость самостоятельно, нужно обязательно использовать как свое преимущество, указав в объявлении о продаже «от владельца». Это выгодно выделит ваше объявление на фоне других.
Что еще можно сказать по поводу текста и формата объявления о продаже квартиры? Оно должно быть написано лаконичным, сухим языком, с подчеркиванием всех достоинств вашего жилья и умалчиванием недостатков. Обязательно сделать несколько фото, представляющих вашу квартиру в наиболее выгодном свете, и где есть возможность разместить объявление с фото — обязательно ее использовать, так вы тоже выделитесь на фоне остальных.
Где размещать объявление о продаже квартиры? В наиболее популярных источниках — обязательно и в интернете, и в печатных СМИ. Чем больше объявлений вы разместите — тем больше шансов, что они будут замечены потенциальными покупателями. Маленькая хитрость — чтобы интересующиеся люди из поиска попадали именно на ваше объявление — проведите его СЕО-оптимизацию. Если вам не понятен этот термин — скажу проще:
- Заголовок объявления должен быть именно таким, как самый популярный поисковый запрос, который люди набирают в поиске (воспользуйтесь сервисом подбора ключевых слов, как я вам это показал на скрине в начале статьи). Например, «Квартира, Оболонь, продажа».
- Несколько раз включите в текст объявления этот ключевой запрос в разных вариациях. Например, «Квартира, Киев, Оболонь», «Купить квартиру в Киеве на Оболони», «Продажа квартир, Киев, Оболонь» и т.д.
Не забывайте постоянно обновлять объявление, чтобы оно оставалось на самом видном месте до тех пор, пока квартира не будет продана.
Шаг 3. Общение с покупателями
На этом очень ответственном этапе вы должны конвертировать обращение по объявлению в реальную продажу. Поэтому, думая над тем, как продать квартиру быстро и выгодно, вам нужно развивать в себе, во-первых, навыки продаж, во-вторых, тактику ведения переговоров.
На совершение продажи в равной степени влияют 2 фактора: объект недвижимости, который вы продаете, и ваше мастерство продаж. Если на первый вы повлиять никак не можете, кроме приведения «в товарный вид», то второй целиком и полностью зависит от вас. Именно в этом и заключается основная работа риелтера — убедить покупателя заключить сделку. Но она стоит очень дорого, и не всегда они выполняют ее качественно. Вы же можете взять эту роль на себя, сначала хорошо изучив, как продать квартиру, а затем применив эти знания на практике.
Шаг 4. Оформление сделки
Ну и, наконец, последний, крайне ответственный шаг — непосредственное оформление сделки купли-продажи квартиры. На эту тему можно написать отдельную статью, возможно даже — не одну. Если кратко, то нужно оформить сделку по всем юридическим правилам. Чтобы сделать это самостоятельно, необходимо внимательно изучить действующее законодательство в сфере операций с недвижимостью, проконсультироваться с юристами, нотариусами.
Чтобы избежать мошенничества при оплате, лучше всего, чтобы покупатель произвел оплату на ваш счет в банке, после чего вы сможете, при необходимости, эти деньги обналичить. В некоторых банках даже есть услуга сопровождения сделок с недвижимостью, которая включает в себя проверку документов, купюр на подлинность и проведение безопасных расчетов, такие же услуги предоставляют и агентства недвижимости, но там они, как правило, дороже.
В общем, пользоваться сторонними услугами или нет — решать вам. На мой взгляд, посреднические услуги нужно свести к минимуму, чтобы не переплачивать.
Теперь вы знаете, как продать квартиру быстро и выгодно. Надеюсь, что эта информация была вам полезна, а ее использование на практике приведет к желаемому результату. Если же вы из тех, кто склоняется к заговорам и молитвам (просто таких людей, как оказалось, реально много…) — что ж, это тоже ваше право. Но я думаю, если все эти заговоры подкреплять реальными действиями, они наверняка будут более эффективными.
На этом все. До новых встреч на Финансовом гении, повышайте свою финансовую грамотность — это очень важно для жизни в современных условиях!
Как мне кажется, быстро и выгодно можно продать квартиру, если тщательно подготовиться к этому. Внимательно проработать все достоинства жилища, учесть недостатки и обрисовать их в максимально нейтральном или даже положительном (верх мастерства) свете. Это нужно делать и в объявлениях, и при личном общении.