Стратегии инвестирования в недвижимость

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (4 оценок, в среднем: 5,00 из 5)
Загрузка...
Стратегии инвестирования в недвижимость

Продолжу разговор про инвестиции в недвижимость и рассмотрю самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость, используемые как западными, так и отечественными частными инвесторами. Из этой публикации вы узнаете разные варианты и способы вложения капитала в недвижимость, важные особенности, основные преимущества и недостатки каждого из них, и сможете сделать вывод, какой из вариантов будет наиболее интересным конкретно для вас. По некоторым стратегиям буду давать ссылки на отдельные статьи, где они рассмотрены более подробно.

Виды инвестиций в недвижимость.

1. Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду. Это наиболее распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, к которой чаще всего прибегают люди, имеющие солидную сумму свободных денежных средств и желающих их куда-то вложить по принципу “так, чтобы надежно и доход давало”.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду особенно актуальна в курортных городах и поселках, а также в мегаполисах. Есть немало людей, для которых такой вид инвестиций в недвижимость – основной способ заработка на протяжении всей жизни, передаваемый по наследству. Очень часто даже стараются купить недвижимость для сдачи в аренду в кредит.

Однако, этот вариант нельзя назвать идеальным (как ошибочно считают многие), а также самым доходным. Во-первых, гарантий, что жилье всегда будет занято арендаторами, нет, и даже в курортных городах. На это всегда оказывает влияние множество факторов, начиная от погоды, заканчивая финансовой ситуацией в стране, возможностями людей. Все это, как вы знаете, сейчас постоянно меняется. А вот расходы объект недвижимости требует всегда, независимо от того, приносит он доход или нет. Во-вторых, некоторые другие стратегии инвестирования в недвижимость предполагают гораздо более высокую доходность или более быструю окупаемость.

Подробнее на эту тему в статье Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости.

2. Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Инвестиции в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, как правило, оказываются более доходными, чем покупка жилой недвижимости с этой же целью. Коммерческие помещения под офисы, магазины, оказание услуг, склады и т.д. сдаются в аренду в среднем в 2 раза дороже, чем жилые.

Однако, такой вид инвестиций в недвижимость предполагает и более высокие риски: коммерческих арендаторов найти еще сложнее, чем жильцов, и спрос на аренду коммерческой недвижимости, ее стоимость подвержены влиянию большего количества негативных факторов, чем в случае с жилыми объектами. Кроме того, коммерческую недвижимость не получится при необходимости использовать для личных нужд, например, передать выросшим детям для жизни или принять в нее гостей.

Подробнее о таком варианте инвестирования в статье Инвестиции в коммерческую недвижимость.

3. Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду. Наиболее “продвинутые” инвесторы часто выбирают и такую стратегию инвестирования в недвижимость. Дело в том, что покупка недвижимости для сдачи в аренду на известных мировых курортах окупается гораздо быстрее, поскольку она пользуется спросом круглогодично, и этот спрос меньше зависит от каких-то негативных факторов: туда едут отдыхать люди не из какой-то одной страны, а со всего мира.

Кроме того, правовая защита инвесторов и их собственности в развитых странах выше, там исключаются всевозможные “беспределы”, которые могут иметь место у нас.

Главным недостатком такого способа инвестирования в недвижимость является высокий уровень затрат на оформление сделки (он может составить до 10% стоимости недвижимости и даже более). Кроме того, необходимо хорошо изучить законодательство страны, в недвижимость которой вы соберетесь инвестировать, лучше не полагаться полностью на фирмы, предлагающие покупку зарубежной недвижимости “под ключ”, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Часто бывает, что выгоднее в финансовом плане открыть фирму за границей и оформить на нее купленный объект недвижимости. В общем, очень много разных нюансов и тонкостей, которые необходимо знать и понимать.

Подробнее о разных стратегиях инвестирования в зарубежную недвижимость в статье Инвестиции в недвижимость за рубежом.

4. Покупка строящейся недвижимости. Еще один распространенный вариант вложения денег в недвижимость – покупка будущего объекта на этапе его строительства. Чем меньше еще построено, тем выгоднее цена. При такой стратегии инвестирования можно стать собственником недвижимости, заплатив гораздо меньше, чем она будет стоить после сдачи в эксплуатацию. Далее можно распорядиться объектом по своему усмотрению: или сдавать в аренду, или сразу продать, зафиксировав прибыль, которая может составить до 100% от вложений или даже более, в зависимости от ситуации.

Конечно же, и рисков такого вида инвестиций в недвижимость, больше. Прежде всего, речь идет о том, что по разным причинам стройка может быть заморожена, и объект вообще не будет построен и сдан в эксплуатацию. Думаю, все не раз слышали о застройщиках, которые “кидают” своих инвесторов. Выявить таких в момент инвестирования не так просто, хотя, конечно, возможно. Но речь не обязательно идет о мошенничестве. Стройка может быть прекращена под воздействием каких-то внешних факторов: администрации города, экономической ситуации, банкротства компании и т.д. И никто от этого не застрахован.

5. Покупка недвижимости в плохом состоянии, проведение ремонта и перепродажа. Отдельная категория людей постоянно зарабатывает таким способом: дешево покупают “убитую” недвижимость в ужасном состоянии, проводят там качественный ремонт, делают из нее “конфетку” и продают дороже затрат на покупку и ремонт. На таком варианте можно заработать 20-30% от понесенных совокупных затрат, а в некоторых случаях при грамотном подходе – до 50% и более.

В такой стратегии инвестирования в недвижимость тоже есть свои риски. К примеру, обострение кризисных явлений в экономике часто приводит к тому, что рынок недвижимости “стоит”, поэтому объект может очень долго не продаваться по желаемой цене. А расходов все это время он будет требовать. К тому же, нужно очень хорошо уметь сразу оценивать стоимость необходимого ремонта: по многим объектам такой вариант просто не имеет смысла, поскольку в покупку и ремонт приходится вкладывать больше средств, чем можно выручить от продажи. А отдельные объекты вообще могут не подлежать ремонту.

6. Покупка земельных участков. Еще одна стратегия инвестирования в недвижимость – приобретение земельных участков с целью строительства или сдачи их в аренду. Земля, как и недвижимость, может быть разного назначения: под постройку жилого дома, под постройку коммерческого здания, сельскохозяйственного назначения.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Наиболее перспективен вариант покупки земельного участка в новых районах, которые только начинают осваиваться, и имеют хорошие перспективы развития. За несколько лет купленный участок в таком районе может подорожать в несколько раз и принести отличный доход инвестору.

Главный минус инвестирования в земельные участки заключается в возможные проблемы с властями: земля – это такая сфера, вокруг которой постоянно возникают различные ситуации, способные оказать негативное влияние на инвесторов и их инвестиции.

7. Инвестиции в строительство недвижимости. Одним из вариантов предыдущей стратегии инвестирования в недвижимость может являться покупка земельного участка и строительство на нем какого-либо объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом можно стать собственником недвижимости существенно дешевле, чем ее стоимость на вторичном рынке.

Однако, не всегда. Здесь нужно сразу грамотно просчитывать все затраты на проектирование и строительство объекта, то есть, быть достаточно осведомленным в этой области. И, опять же, возможные проблемы с властями никто не отменял.

8. Паевые фонды недвижимости. И, наконец, вариант инвестиций в недвижимость для тех, кто не имеет большого капитала, необходимого для оплаты строящегося или готового объекта. В этом случае можно стать пайщиком инвестиционного фонда и внести свой пай (долю) в строительство недвижимости, получив при закрытии фонда определенную прибыль.

Участие в паевом фонде не сделает вас собственником целого объекта недвижимости – вы будете владеть лишь его долей, пропорционально вложенному паю. То есть, распоряжаться объектом вы не сможете. Смысл такого инвестирования заключается в том, что инвестор вносит свой вклад в строительство объекта, а затем получает доход от его продажи пропорционально своему вкладу.

Главный недостаток этого вида инвестиций в недвижимость – прибылью придется делиться с управляющей компанией. Кроме того, контролировать использование своего пая практически невозможно, здесь, опять же, придется полагаться на компанию, которая не обязательно будет абсолютно честной со своими инвесторами. Доходность ПИФов недвижимости, как правило, невелика, но зато этот инструмент доступен для всех, он дает возможность вкладывать в недвижимость небольшие средства, например, 1000 долларов.

Подробнее об этом в статье Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Вот такие они – самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость. Анализируйте, сравнивайте, делайте выводы, принимайте решение.

До новых встреч на Финансовом гении – сайте, который научит вас интересным и перспективным способам заработка и инвестирования, грамотному ведению личных финансов и семейного бюджета, плодотворному сотрудничеству с банками и достижению успеха.

  • 5 485 просмотров
  • Хотите получать уведомления на email о выходе новых публикаций?

    Читайте также:

    Вы можете оставить комментарий, или Трекбэк с вашего сайта.

    Комментариев к записи: 10

    1. Александр:

      Надеюсь не для кого не секрет что те кто читает эти сайты очень далек от инвестирования, и все это словоблудие их к нему не приблизит. А приблизит лишь практика.

      • Константин Белый google.com Константин Белый:

        Александр, Вы очень сильно недооцениваете тех, “кто читаете эти сайты”. Среди них достаточное количество финансово-грамотных людей, и уж точно нет полных дураков, которые сразу понесут деньги в тот хайп, что вы пытаетесь тут рекламировать со своей партнерской ссылкой 😉

    2. Елена С.:

      Инвестиции в недвижимость – это самые выгодные и практически безрисковые способы вложения денег. Любой способ, связанный с недвижимостью – сдача в аренду, покупка для перепродажи или просто вложение для сбережения денег, является доходным.

    3. Из всех видов инвестирования, могу рекомендовать все, кроме одного – любые паевые инвестиционные фонды. Если вы сами попробуете немного разобраться с этим “активом”, то поймете, что он имеет право на существование, но не имеет достаточного контроля. В общем, на мой чисто субъективный взгляд, не вкладывайте деньги в инвестиционные паи. Есть много других видов паев, кроме инвестиционных фондов.

      • Насчет недостатка контроля готов поспорить. Есть законодательно установленная система согласования действий управляющей компании. Обязательный аудит, учет имущества в депозитарии, а паев регистратором, надзор государства. А вот насчет эффективности ПИФов тоже думаю, что они далеки от того, чего от них ждут пайщики.

    4. Ренат:

      Уважаемый Константин,

      У Вас неплохие статьи для улучшения финансовой грамотности в целом. Хотелось бы ещё у Вас увидеть публикации насчёт изменений в законодательстве о долевом строительстве. И более подробную публикацию о долевом строительстве в целом. Думаю читателям Вашего сайта было бы полезно кое-что узнать об этом.

      • Константин Белый google.com Константин Белый:

        Спасибо, Ренат. Что касается изменений в российском законодательстве о долевом строительстве – не уверен, что я буду освещать эту тему: во-первых, для этого мне самому придется ее детально изучать, во-вторых, через какое-то время могут произойти новые изменения, и статья станет неактуальна, а я больше стараюсь давать информацию, которая не теряет актуальности, в-третьих, сайт посещают жители разных стран, с разным законодательством в этой области. А в целом, тема инвестирования в недвижимость через долевое строительство, конечно, заслуживает внимания, спасибо за совет, включу ее в свой план статей.

    5. Нико:

      Недвижимость один из лучших и надежных способов инвестирования на долгую перспективу.
      В 1999 году родители купили новую однушку за 120 тысяч рублей, плюс 20 тысяч вложили в отделку. Все помнят, дело было после кризиса, рынок недвижимости стоял.
      В 2012 году, когда на пенсии понадобились деньги, эту квартиру продали за миллион четыреста тысяч.
      За тринадцать лет объект подорожал в десять раз.
      Субъективно, хороший результат финансовых вложений…
      А сейчас похожая ситуация на рынке.

    6. Елена:

      Не во все времена вложения в недвижимость более прибыльны, чем например тот же депозит.
      За прошедшие 10 лет (2006-2016) сравнивая варианты:
      1. Вложение денег в кв +аренда.
      2. Депозит под %
      На деньги от депозита можно было бы через 10 лет купить уже 2 квартиры.
      Так что вложения в недвижимость временами выгодно, временами нет (выгодно если прирост капитала существенен как в 2003 году).
      Я сдавала в аренду 2 гаража, снимал сосед и парковал свой BMV X6 и авто жены ниссан мурано. На мой вопрос “А почему ты себе не купишь гараж?”, он ответил что на этих деньгах (500 тыс руб за каждый гараж), сможет сделать гораздо больше денег, чем замораживать их в своём гараже. Я посчитала прибыль от депозита с этих денег и от аренды, и срочно продала эти гаражи))))) И не жалею, т.к. в цене они за последние 8 лет не выросли вообще!!!

      • Константин Белый google.com Константин Белый:

        Все верно, я тоже уже не раз об этом писал.

    Оставить комментарий

    Правила комментирования

    Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

    Принять
    Яндекс.Метрика