Досрочное погашение ипотеки: сокращать срок или платеж?
В этой публикации поговорим про досрочное погашение ипотеки, что выгоднее: сокращать срок или платеж по кредиту при внесении дополнительной суммы оплаты? Это будет полезно знать всем, кто уже имеет или планирует взять ипотечный кредит.
Принцип досрочного погашения при аннуитетной схеме
Начну с того, что подавляющее большинство ипотечных кредитов уже долгое время выдается с аннуитетной схемой погашения. Это когда сумма ежемесячного платежа всегда одинакова, при этом внутри него изменяется доля, идущая на погашение кредита и на погашение процентов. В первом платеже максимальная доля приходится на проценты, доля погашения тела кредита минимальна. Далее, с каждым последующим платежом доля погашения процентов слегка снижается, а доля погашения тела кредита слегка растет. В последнем аннуитетном платеже практически весь платеж приходится на погашение тела кредита.
Эта схема погашения более выгодна банкам, потому что при тех же процентных ставках они получают здесь больше уплаченных процентов. И, соответственно, менее выгода заемщикам, поскольку увеличивает размер переплаты по кредиту, в сравнении с классической схемой погашения.
Ипотечных кредитов, выдаваемых с классической схемой погашения, когда тело кредита гасится отдельно, а проценты отдельно, сейчас выдается крайне мало, по вышеописанным причинам.
Как происходит досрочное погашение кредита с аннуитетной схемой погашения? Возможны 2 варианта (и заемщик, как правило, волен выбирать, какой из них использовать):
- Сокращение срока кредита (сумма досрочного погашения уходит на закрытие последних платежей, в порядке их очередности с конца).
- Сокращение платежа по кредиту (сумма досрочного погашения раскидывается на все последующие платежи в равной степени, тем самым, снижая их суммы).
Какой из этих вариантов выгоднее для заемщика? Однозначно первый. Потому что, исходя из специфики аннуитетной схемы погашения, в этом случае максимальная сумма погашения уйдет в тело кредита, что, соответственно, максимально снизит остаток суммы кредита и начисляемые далее весь оставшийся срок проценты.
При втором варианте сумма досрочного погашения равномерно распределится на тело кредита и проценты, что снизит остаток задолженности и начисляемые далее проценты гораздо слабее.
Чем больше сумма досрочного погашения — тем заметнее будет выгода в сокращении срока кредита перед сокращением платежа.
Что сокращать в ипотеке при досрочном погашении: срок или платеж?
Рассмотрим, насколько велика разница между этими двумя вариантами досрочного погашения ипотечного кредита на примере.
Представим себе, что мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 5 млн рублей, внеся первоначальный взнос 20%. Сумма кредита получилась 4 млн рублей, ставка 10% годовых, срок 25 лет. Для расчетов я использую независимый ипотечный калькулятор.
Получается, что размер аннуитетного платежа составит 36348 рублей, и если исправно погашать кредит все 25 лет согласно графику, то общая переплата по кредиту в виде процентов за весь период составит 6904408 рублей.
А теперь представим, что заемщик в первый же месяц вносит двойную сумму платежа (погашает еще 36348 рублей сверху). И вот какого эффекта он в этом случае достигнет, в зависимости от выбора, что сокращать: срок или платеж.
При направлении досрочного погашения на уменьшение срока кредита его срок уменьшится сразу на 11 месяцев, а совокупная переплата снизится на 380183 рубля.
При направлении досрочного погашения на уменьшение суммы платежа его сумма уменьшится на 335 рублей, а совокупная переплата снизится на 58311 рублей.
Таким образом, при заданных условиях кредитования разовое погашение дополнительного аннуитетного платежа в первый месяц при снижении срока кредита получается финансово выгоднее в 6,5 раз. Такой вариант снижает итоговую переплату на сумму, более чем в 10 раз превышающую сам досрочный платеж. Тогда как второй вариант — только в 1,6 раза.
Рассмотрим вариант регулярного досрочного погашения. Предположим, что заемщик ежемесячно будет вносить дополнительно сумму первоначального платежа, тогда вот что получится.
При направлении регулярного досрочного погашения на уменьшение срока кредита, его фактический срок снизится до 6 лет и 3 месяцев. А сумма переплаты уменьшится с 6904408 рублей до 1405381 рубля. То есть, в 4,9 раза.
При направлении регулярного досрочного погашения на уменьшение суммы платежа, фактический срок кредита снизится до 8 лет и 9 месяцев, а сумма переплаты составит 1759343 рубля, то есть, снизится в 3,9 раза.
Обратите внимание, что расчет предусматривает регулярное досрочное погашение изначальной суммы платежа (а не постоянно снижающейся).
При регулярном досрочном погашении разница между выбором, куда направлять платеж, становится менее ощутимой, но все равно более эффективным вариантом является сокращение срока кредита.
Выгода от досрочного погашение кредита путем сокращения срока при разовом досрочном погашении более ощутима, но и при регулярном досрочном погашении этот вариант все равно получается выгоднее.
Также чем выше ставка по кредиту — тем выгоднее направлять досрочное погашение на сокращение срока.
Выбор варианта досрочного погашения можно осуществить в банковском приложении — там, как правило, можно ставить галочку, куда направлять платеж: уменьшить срок или уменьшить платеж. Если такой возможности нет — необходимо уточнить в банке, как направлять досрочное погашение именно на уменьшение срока.
Вариант уменьшения платежа может быть интересен лишь в том случае, если заемщик испытывает финансовые затруднения, и хочет подстраховать себя снижением кредитной нагрузки. Но надо понимать, что суммарная переплата по кредиту в этом случае окажется заметно больше.
Теперь вы знаете, как лучше досрочно погашать ипотеку: сокращать срок или платеж.
Сайт Финансовый гений — ваш проводник в мир финансовой грамотности. Остаемся на связи, до новых встреч!
