Единый ипотечный стандарт — 2025
В этой публикации разберем, что такое единый ипотечный стандарт, который вступил в силу с 1 января 2025 года, для чего его ввели, какие ограничения на ипотечные кредиты он накладывает, а также к чему это может привести. Это будет интересно и полезно знать всем, кто планирует воспользоваться ипотечным кредитом, приобретая недвижимость на первичном рынке.
Стандарт защиты ипотечных заемщиков — 2025
С 1 января 2025 году вступил в силу документ под названием «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который вводит ряд новых важных обязательных правил заключения договора ипотечного кредита дополнительно к тем, которые уже действуют. В частности, он запрещает ряд ранее используемых схем выдачи ипотечных кредитов, которые могли вводить заемщиков в заблуждение и представляли, по мнению Центробанка, дополнительные риски для банковской системы.
Инициатором данного документа выступил Банк России, его полный текст на 6 страницах опубликован на его официальном сайте на странице cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf.
Этот документ известен также как «единый ипотечный стандарт», «новый ипотечный стандарт», «стандарт защиты ипотечных заемщиков» — все это одно и то же.
Действие единого ипотечного стандарта распространяется только на:
- ипотечные кредиты физическим лицам (ипотека на бизнес-цели для предпринимателей сюда не относится);
- кредиты на приобретение или строительство недвижимости, в т.ч. по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или договору уступки прав требований по ДДУ (ДУПТ), кредиты на индивидуальное жилищное строительство сюда не относятся;
- правоотношения, возникающие с 1 января 2025 года (к ранее выданным кредитам это не относится).
Что меняет единый ипотечный стандарт — 2025?
Единый ипотечный стандарт — 2025, прежде всего, меняет условия выдачи кредитов на приобретение недвижимости у застройщиков на первичном рынке. Он вводит запрет на использование ряда схем выдач ипотечных кредитов, которые применялись ранее, далее кратко их перечислю и охарактеризую.
При новом ипотечном стандарте под запрет попадают следующие схемы.
Использование аккредитивов при покупке жилья
До этого застройщики и банки предлагали заемщикам ДДУ, согласно условиям которых часть средств размещалась не на счете эскроу, а на аккредитиве. Благодаря плате за открытие и обслуживание аккредитива, банк получал дополнительный доход и частью его мог делиться с заемщиком, что подавалось как скидка при оплате за приобретаемую квартиру. Однако средства на счетах аккредитива не застрахованы государством, в отличие от счетов эскроу, поэтому, в случае отзыва лицензии у банка, заемщик мог лишиться этих денег. Теперь данная схема исключена.
Ипотека с кешбэком
По такой схеме банк возвращал заемщику часть первоначального взноса на квартиру в виде кешбэка. Иногда для этого заемщик брал потребительский кредит, чтобы оплатить первоначальный взнос, и тут же его погашал, получив кешбэк. Подобная схема, по мнению регулятора, может привести к тому, что заемщик «переоценит свои силы» по возможности выплачивать кредит, и в конечном счете лишится и денег, и квартиры. Ведь если он не может накопить достаточно денег на первоначальный взнос, то как он будет выплачивать ипотечные платежи? С 1 января 2025 года ипотека с кешбэком уже невозможна.
Субсидированная ипотека от застройщика
Ранее застройщики предлагали покупателям уменьшить ставку по кредиту, субсидируя банку ее часть. Однако одновременно они сильно завышали стоимость приобретаемой квартиры, из чего и получали средства для такого субсидирования. Такая схема несла в себе риски как для банка (он получал залог по завышенной стоимости), так и для заемщика (он получал квартиру по завышенной стоимости). Ни банк, ни заемщик в таком случае не могли продать квартиру по такой цене при необходимости для погашения кредита. Единый ипотечный стандарт исключает эту схему.
Комиссия за снижение ипотечной ставки
Некоторые банки предлагали заемщикам снизить ставку по ипотечному кредиту при уплате определенной единоразовой комиссии. Теперь такое тоже невозможно, поскольку может вести к завышению общей стоимости кредита для заемщиков. Например, при досрочном погашении ипотеки дальнейшие проценты по кредиту снижаются, а уплаченную комиссию уже назад не вернешь. Это единственный пункт стандарта, который вступает в силу не с 1 января, а с 1 июля 2025 года.
Единый ипотечный стандарт также устанавливает банкам рекомендации по ключевым параметрам кредитного договора и обязательства по информированию заемщиков о ряде важных условий.
Условия ипотечного договора с 2025 года
Банкам рекомендованы следующие ключевые параметры ипотечных договоров:
- срок кредита — не более 30 лет;
- первоначальный взнос — не менее 20%;
- предоставление права на ипотечные каникулы.
Обязательное информирование заемщиков
Также банки обязаны информировать заемщиков, обращающихся за ипотечным кредитом, о следующих моментах:
- возможная разница в цене недвижимости при ее приобретении через получение ипотечного кредита;
- риски невозможности отчуждения недвижимости, приобретенной по цене выше справедливой стоимости;
- подробная информация об условиях стимулирующих бонусных программ, которые могут оказать влияние на стоимость ипотечного кредита;
- возможность использования государственных ипотечных программ;
- необходимость оценить свои возможности погашения кредита;
- риски обращения взыскания на заложенную недвижимость при неисполнении обязательств по кредиту;
- и т.д.
К чему приведет единый ипотечный стандарт — 2025?
Введение единого ипотечного стандарта в 2025 году, вероятнее всего, приведет к еще большему снижению выдач ипотечных кредитов, которое уже и так наблюдается в значимых масштабах после отмены главной программы льготной ипотеки со 2 полугодия 2024 года. Потому что он запрещает ряд схем, используемых банками и застройщиками для стимулирования заемщиков даже в условиях высоких кредитных ставок.
Таким образом, это окажет негативное влияние на строительный (прежде всего) и банковский сектор, но для самих заемщиков, которых станет еще меньше, снизит риски, какую-то часть «отговорит» от получения ипотечных кредитов на невыгодных условиях, завуалированных под выгодные.
При этом надо отметить, что единый ипотечный стандарт — 2025 исключает лишь часть популярных схем, использующихся банками и застройщиками для стимулирования ипотеки, но не абсолютно все схемы. Так, например, стандарт не запрещает т.н. «траншевую ипотеку», схему аренды квартиры в счет оплаты будущего кредита, другие бонусные программы застройщиков, не связанные напрямую с кредитом (например, скидки на отделку приобретаемого жилья, парковочные места или кладовки, подарочные сертификаты и т.д.).
Более того, новый ипотечный стандарт не содержит пунктов об ответственности за нарушение его норм. То есть, он носит рекомендательный характер. Поэтому не совсем понятно, как и какие меры воздействия будет применять ЦБ к банкам, а тем более — к застройщикам, если эти нормы будут нарушаться. Ведь застройщики ему вообще даже не подчиняются.
Теперь вы знаете, что такое единый ипотечный стандарт — 2025, какие ограничения и условия он в себя включает. Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность! До новых встреч!
