Где купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 оценок, в среднем: 5,00 из 5)
Загрузка...
Где купить квартиру?

Сегодня мы поговорим о том, где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке? Конечно же, этот вопрос очень индивидуален: и в том, и в другом случае есть свои риски, свои плюсы и минусы. В то же время, можно выделить определенные характерные особенности, присущие покупке квартиры на первичном и на вторичном рынке, которые и будут рассмотрены в сегодняшней статье.

Итак, как известно, существует первичный и вторичный рынок недвижимости. Если говорить простым языком, то основное отличие между ними заключается в том, что на первичном рынке вы покупаете жилье, которое еще не построено, на разных стадиях строительства, а на вторичном – уже готовое, зарегистрированное жилье.

Рассмотрим, в чем преимущества и недостатки покупки жилья в новостройке и на вторичном рынке по основным критериям, которые должен оценивать любой покупатель, выбирая, где купить квартиру.

Критерий №1. Цена. Думаю, все согласятся, что первое, на что смотрит почти каждый покупатель недвижимости – это ее цена. Пусть это не всегда правильно, но факт остается фактом. По этому критерию преимущество в подавляющем большинстве случаев имеет покупка квартиры в новостройке. Причем, чем на более ранней стадии строительства покупается квартира – тем она дешевле.

Это вполне логично, поскольку в этом заключается специфика заработка компаний-застройщиков. Они привлекают деньги инвесторов (покупателей, дольщиков) и строят на них объект недвижимости или же целый комплекс, как это часто бывает в последние годы. В начале строительства застройщику больше всего нужны деньги, чтобы запустить весь этот процесс. К тому же, предложение квартир в новостройках тоже максимальное – все будущие квартиры свободны, а по закону рынка, чем больше предложение, тем ниже цена. Затем, по мере доведения объектов до готовности, предложение квартир существенно снижается, к тому же, повышаются цены на стройматериалы и строительство, в виду инфляции и девальвации, поэтому застройщик поднимает цены, чтобы заработать как можно больше на этом объекте.

Цены на квартиры на вторичном рынке устанавливают их владельцы. Чаще всего их продают люди, имеющие всего 1-2-3 квартиры, одну из которых по каким-то жизненным обстоятельствам хотят продать. То есть, для большинства продавцов это разовая сделка, которую они, естественно, хотят совершить с максимальной выгодой для себя.

У застройщика время не терпит, если у него не покупают квартиры дорого – он вынужден снижать цену, потому что ему нужны финансовые ресурсы для завершения строительства. Квартиры на вторичном рынке иногда продаются годами: многие владельцы готовы очень долго ждать “своего” покупателя.

Конечно же, бывают и исключения, когда жилье на вторичном рынке можно купить относительно недорого, например, в связи с быстрым отъездом продавца. Но “поймать” такую квартиру очень сложно – как правило, это возможно сделать только тогда, когда продавцом выступает друг или хороший знакомый, в остальных случаях дешевые квартиры мгновенно “перехватывают” риэлторы.

Как правило, квартира в новостройке обходится дешевле на 20-50% (в зависимости от застройщика и стадии строительства), чем аналогичная квартира на вторичном рынке.

Критерий №2. Риски. Гораздо важнее цены, на мой взгляд, оценивать риски. И в плане минимизации рисков преимущество, конечно, принадлежит покупке жилья на вторичном рынке.

При покупке квартиры в новостройке рисков довольно много. Большая часть из них сводится к тому, что предполагаемый объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию вовремя, либо вообще. В одних случаях покупатели-дольщики могут в итоге вместо готовой квартиры получить недострой, в других – столкнуться с банкротством строительной компании, в третьих – вообще стать жертвами мошенников.

Конечно же, хорошее знание действующего законодательства, тщательная проверка всех документов застройщика, грамотное заключение договоров с ним снижает такие риски, но никогда не устраняет их полностью.

Особенно это касается периодов т.н. финансовых кризисов, в которые застройщикам реально сложно спрогнозировать всю стройку наперед, и которые многие из них не могут пережить, банкротятся и оставляют за собой замороженное строительство.

Покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе меньше рисков, однако не стоит полагать, что их тут нет совсем. Здесь тоже нередко действуют мошенники, могут возникнуть проблемы: поддельные документы на недвижимость, оспаривание дееспособности продавца, “внезапно” возникшие родственники или наследники, не давшие согласия на продажу и т.д.

При выборе где купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, более рисковой будет являться покупка жилья в строящемся доме. Здесь, как и во многих других финансовых сферах, действует принцип: чем меньше рисков – тем дороже, чем больше рисков – тем дешевле. Однако, при грамотном подходе, конечно же, эти риски можно минимизировать.

Критерий №3. Скорость. При покупке квартиры в новостройке фактическое получение этого жилья в собственность оттягивается на определенный срок, который при этом нередко может быть превышен. Если купить квартиру на вторичном рынке, то вселяться в нее часто можно хоть на следующий день.

Таким образом, для тех, кому важно как можно быстрее начать пользоваться купленным жильем, вариант покупки квартиры на вторичном рынке будет гораздо более предпочтительным. Можно сказать, что здесь приходится платить не только за сниженные риски, но и за скорость.

Критерий №4. Ремонт. Жилье в новостройках, как правило, продается в состоянии “от строителей”, то есть, голые стены, часто даже не оштукатуренные. Поэтому, чтобы вселиться в эту квартиру, необходимо не только дождаться введения дома в эксплуатацию, но еще и сделать там ремонт, затратив на это определенное время и, что немаловажно, деньги.

Таким образом, несмотря на то, что без ремонта квартира в новостройке стоит дешевле, чем на вторичном рынке, с ремонтом она может обойтись даже дороже, ведь сейчас это очень недешевое “удовольствие”.

Покупая квартиру на вторичном рынке, одни покупатели тоже предпочитают сначала делать ремонт, перестраивая ее под свои предпочтения, другие же выбирают вариант “заходи и живи” с минимальной необходимостью ремонта или вообще без таковой. Если купить жилье на вторичном рынке и тоже проводить в нем капитальный ремонт – оно, естественно, тоже в совокупной стоимости покупки + ремонта очень существенно подорожает. И в этом плане покупка квартиры на первичном рынке может оказаться выгоднее.

Покупателям, желающим полностью обустроить жилье самостоятельно, под свои потребности, будет более интересен вариант покупки квартиры “от строителей” в новостройке. Для тех, кто не желает заниматься серьезным ремонтом, квартиры на вторичном рынке выглядят более привлекательно.

Критерий №5. Инфраструктура. Еще один немаловажный момент, который следует рассматривать при покупке недвижимости – это имеющаяся вокруг инфраструктура, наличие всех необходимых для конкретного человека или семьи объектов (магазины, рынки, детский сад, школа, транспортная развязка и т.д.).

Когда происходит покупка жилья на вторичном рынке – с инфраструктурой все понятно: уже видно, какие объекты расположены неподалеку. При покупке квартиры в отдельно строящемся доме – тоже.

Но в последнее время широкое распространение получили целые микрорайоны новостроек, в которых вся инфраструктура сразу отсутствует и создается с нуля. Застройщик указывает только перечень объектов, планируемых к постройке в этом микрорайоне. В этом случае следует понимать, что все необходимые вам объекты инфраструктуры если и будут построены, то лишь через определенное время, их строительство может быть затянуто или и вовсе заморожено – от этого тоже никто не застрахован.

Думая о том, где купить квартиру, к новым микрорайонам новостроек следует относиться с особой осторожность: необходимая для жизни инфраструктура там может появиться только через несколько лет. До этого момента жильцы могут испытывать серьезные неудобства.

Критерий №6. Инвестиции. Не секрет, что многие люди покупают квартиры не для себя, а с инвестиционно-спекулятивной целью: чтобы потом перепродать дороже. Собственно, правильно делают, поскольку инвестиции в недвижимость – один из наиболее консервативных и надежных инструментов для приумножения капитала.

В плане инвестиционной привлекательности в подавляющем большинстве случаев интереснее выглядят квартиры в новостройках. Ведь от стадии начального строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию их стоимость часто поднимается в 2 раза, а то и более. Поэтому многие инвесторы зарабатывают тем, что покупают квартиры в новостройках и перепродают. Это дает возможность за год-два увеличить свой капитал на 50-100% – согласитесь, выгодно? Конечно же, при этом они берут на себя все сопутствующие риски.

А вот квартиры на вторичном рынке, если рассматривать с точки зрения инвестирования, интересны в плане покупки не для перепродажи, а для последующей сдачи в аренду и постоянного получения пассивного дохода. Доход от сдачи недвижимости будет существенно меньше, чем доход от ее перепродажи, зато, с другой стороны, он будет поступать в личный бюджет постоянно, а не единоразово. Квартиры на вторичном рынке могут продаваться уже с достаточным ремонтом, мебелью, бытовой техникой – это идеальный вариант для сдачи в аренду.

Если вы рассматриваете покупку квартиры как инвестицию – первичный рынок будет более интересен в спекулятивном плане, а вторичный – для сдачи жилья в аренду.

Критерий №7. Выбор. И еще один критерий, который я бы хотел рассмотреть – критерий выбора. Здесь есть свои преимущества и недостатки как у покупки квартиры в новостройке, так и у покупки жилья на вторичном рынке. Давайте их обозначим.

Для многих покупателей важное значение имеет выбор района, в котором они хотят купить недвижимость. Если этот район уже полностью застроен, и в нем нет новостроек – естественно, вариант первичного рынка недвижимости уже сразу отпадает. Кроме того, приходится ориентироваться только на те предложения продажи квартир, которые присутствуют в этом районе. И среди них может не найтись идеальных по этажности, площади, состоянию и цене: покупателю приходится выбирать только из того, что есть, и этот выбор может быть невелик.

Покупка квартиры в новостройке, особенно на начальных этапах строительства, хороша тем, что всегда есть выбор: какую квартиру выбрать, сколько комнат, на каком этаже, в каком доме, какой площади, какой планировки и т.д. Однако, при этом нельзя выбрать район расположения – приходится ограничивать себя имеющимися новостройками.

Рассматривая, где купить жилье, в новостройке или на вторичном рынке, следует исходить из своих желаемых критериев выбора, что для вас важнее – выбор района или параметров квартиры, наличие ремонта или инфраструктура и т.д.

Вот такие они – 7 главных критериев выбора, где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке. Как вы сами видите, вопрос очень индивидуальный, и выбирать стоит, исходя из того, какие из этих или других критериев являются основополагающими конкретно в вашей ситуации.

На этом все. В последующих публикациях на Финансовом гении я буду более подробно останавливаться на разных аспектах приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями!

  • 5 254 просмотров
  • Комментариев к записи: 7

    1. Владимир Иванович:

      Снизить риск инвестиций в долевое строительство можно просто застраховав исполнение обязательств строительной компанией по договору. Тогда можно спать спокойно и дожидаться установленной даты сдачи жилья.
      Безусловно, это будет дорогое удовольствие, но, как показывает практика, страховка может спасти инвестора от незапланированной заморозки своих вложений.

      • Константин Белый:

        Владимир Иванович, спасибо за интересную рекомендацию. Да, за снижение рисков можно заплатить.

    2. Aleksandra:

      С моей точки зрения лучше приобрести квартиру в новостройке, конечно может рисков больше, хотя как сказали выше можно все решить страховкой. Просто на вторичном рынке очень сложно найти достойный вариант по оптимальной цене. Да и потом все переделывать по себя, а так с чистого листа как душе угодно.

    3. Elison:

      Когда я выбирала квартиру 2 года назад, именно боязнь остаться ни с чем остановили меня от покупки в строящемся доме.
      На мой взгляд, идеальный вариант – вторичное жилье в новостройке. Но такие варианты случаются редко.

    4. Майолика:

      Вообще, при выборе жилья для жизни (а не для ивестиций, хотя для инвестиций это правило еще более важно), действует правило “американских риелторов” – 3L – location, location и location. Только хорошее расположение жилья делает его ликвидным. Все остальное имеет гораздо меньшее значение.

      • Константин Белый:

        Интересное правило, не знал о нем, спасибо, сейчас почитаю подробнее 🙂

    5. gala-t:

      Я думаю, что в настоящее время покупать первичное жилье слишком рискованно. К тому же из-за падения цен стало более доступным вторичное.

    Оставить комментарий

    Правила комментирования

    Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

    Принять
    Яндекс.Метрика