Инвестиции в недвижимость
Сегодня я начну рассматривать инвестиции в недвижимость как один из вариантов создания источника пассивного дохода. Сразу скажу, что эта тема достаточно широкая и объемная, и чтобы раскрыть ее хотя бы кратко понадобится целый цикл публикаций. Поэтому сегодня будет своего рода вводная статья, раскрывающая, что представляет собой инвестирование в недвижимость, какие виды инвестиций в недвижимость встречаются наиболее часто, каковы преимущества и недостатки этого способа вложения капитала.
Что такое инвестиции в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость — это вложение капитала в строящийся или завершенный объект недвижимости с целью будущего получения дохода. При этом доход от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:
- Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости (тогда это будут капитальные инвестиции в недвижимость).
- Доход от перепродажи недвижимости по более высокой цене (спекулятивные инвестиции).
Инвестирование в недвижимость может быть нескольких видов, исходя из объекта приобретаемой недвижимости и инвестиционных целей:
Виды инвестиций в недвижимость
Рассмотрим распространенные виды инвестиций в недвижимость.
1. Инвестиции в жилую недвижимость. В данном случае инвестор приобретает квартиру или домовладение с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Частный инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости (офисное, торговое или складское помещение) с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
3. Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последнее время этот способ вложения капитала в недвижимость становится все популярнее. В этом случае инвестор приобретает объект недвижимости в одной из зарубежных стран с целью извлечения пассивного дохода (сдачи в аренду) или перепродажи.
4. Инвестиции в строящуюся недвижимость. Также достаточно популярный вид инвестиций, в основном предполагающий продажу объекта недвижимости после завершения строительства по более высокой цене.
Это самые широко распространенные виды инвестиций в недвижимость, о каждом из которых можно говорить отдельно, поэтому следите за обновлениями на Финансовом гении — в дальнейшем я буду публиковать отдельные статьи, рассматривающие все тонкости каждого из способов вложения капитала в недвижимость.
Теперь предлагаю рассмотреть основные преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость: насколько этот объект инвестиций интересен и выгоден для частного инвестора.
Преимущества инвестиций в недвижимость
Рассмотрим главные плюсы инвестиций в недвижимость.
1. Недвижимость традиционно считается одним из самых высоконадежных инструментов для инвестирования, поскольку чаще всего либо растет в цене, либо цена стоит на месте. Кроме того, недвижимость не может упасть в цене до нуля (как многие другие объекты инвестиций, например, ценные бумаги), падение цен на недвижимость если и имеет место, то это происходит не столь существенно.
2. Недвижимость — это «осязаемый» объект инвестиций, который наглядно виден, и к которому можно прикоснуться, в отличие от других форм инвестирования, предполагающих вложение капитала в гораздо более виртуальные активы.
3. Недвижимость может быть в любой момент использована и для личных нужд инвестора, например, он может в ней жить, либо располагать свой бизнес (настоящий или будущий), если это коммерческая недвижимость.
4. Инвестиции в недвижимость предполагают два способа возможного получения дохода: пассивный доход от аренды или спекулятивный доход от перепродажи.
5. Инвестирование в недвижимость один раз дает возможность получать пассивный доход от сдачи в аренду на протяжении всей оставшейся жизни, то есть, это могут быть долгосрочные инвестиции.
6. Объект недвижимости всегда можно продать, подарить родственникам, передать по наследству, использовать как залог в банке и т.д.
7. Инвестиции в недвижимость предполагают очень низкий риск потери капитала (риск полной потери при инвестировании в недвижимость на вторичном рынке стремится к нулю), что является самым неоспоримым преимуществом.
Это были основные преимущества инвестиций в недвижимость, а теперь давайте рассмотрим и недостатки.
Недостатки инвестиций в недвижимость
Теперь рассмотрим основные минусы инвестиций в недвижимость.
1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости достаточно небольшой в сравнении с суммами необходимых инвестиций, во многих случаях он может быть даже меньше, чем доходность банковских вкладов.
2. Недвижимость как инструмент для инвестиций обладает очень низкой ликвидностью. Это значит, что для того, чтобы продать ее в случае необходимости по выгодной или даже просто среднерыночной цене, могут потребоваться месяцы или даже годы.
3. Инвестиции в недвижимость влекут за собой дополнительные расходы: оплата услуг риэлторов, услуг нотариуса при заключении сделки купли-продажи и госпошлин, что в совокупности может вылиться в очень солидные суммы (до 5-10% стоимости объекта недвижимости).
4. Сама недвижимость после покупки тоже влечет собой дополнительные расходы: оплата коммунальных услуг, услуг охраны (если это коммерческая недвижимость), расходы на капитальный и текущий ремонт в случае необходимости, в некоторых случаях — налог на недвижимость и т.д.
5. Инвестирование в недвижимость предполагает наличие достаточно солидного капитала, что делает этот вид инвестиций малодоступным для широкого круга частных инвесторов. Однако это условие можно смягчить, если инвестировать в строящуюся недвижимость (на этапе строительства стоимость недвижимости существенно меньше) или в недорогие объекты, например, гаражи, дачи.
6. Инвестиции в недвижимость желательно производить при хорошем знании законодательной базы в этой области, т.к. на этом рынке работает немало мошенников и аферистов, и для человека, слабо ориентирующегося в законодательстве, всегда высок риск быть обманутым.
7. Существенные риски возникают и при инвестициях в строящуюся недвижимость, здесь они заключаются как в мошенничестве, так и в возможном возникновении проблем у компании-застройщика, которые не дадут ей достроить объект и сдать его в эксплуатацию.
8. Инвестирование в недвижимость в некоторых случаях подвергается и рискам вмешательства со стороны государственных органов или криминальных структур, которые захотят присвоить себе ваш «лакомый кусочек» и приложат все усилия, чтобы у вас его просто отобрать. В стране, где не соблюдаются законные права человека, а суды зачастую стоят на стороне тех, кто больше платит, такие риски достаточно велики.
9. Пассивный доход от аренды — величина непостоянная, в какие-то периоды отсутствия арендаторов объект недвижимости может простаивать, не принося доход, но принося расходы. При инвестировании в коммерческую недвижимость доход от аренды может существенно падать в периоды кризисных явлений.
10. Доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от действующего законодательства (в сфере налогообложения, размера госпошлин при продаже недвижимости, ограничений на владение или продажу и т.д.), которое в любой момент может измениться в худшую сторону.
Я постарался объективно рассмотреть все преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость. Для вас это информация к размышлению, из которой вы сами вправе делать выводы для принятия тех или иных инвестиционных решений.
На мой взгляд, инвестиции в недвижимость — это высоконадежный консервативный финансовый инструмент для частных инвесторов, обладающих крупными суммами личного капитала. Таким инвесторам я бы рекомендовал определенную долю (но не весь капитал!) своего инвестиционного портфеля вложить в недвижимость для снижения общего уровня риска в портфеле инвестиций. В то же время, необходимо отметить, что инвестирование в недвижимость, как впрочем и любой другой вид инвестиций, следует производить грамотно, с хорошим изучением рынка недвижимости и всех тонкостей законодательной базы, для того чтобы пассивный доход инвестора был максимальным.
На этом все. Следите за обновлениями на Финансовом гении, чтобы более подробно узнать о важных нюансах инвестирования в недвижимость и других инструментов управления личными финансами.
Можно ли считать девелоперскую деятельность, как инвестиции в недвижимость?
Я думаю, что можно, конечно, это и есть комплексный подход к инвестированию в недвижимость.
Здравствуйте. Подскажите есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду? Общий доход семьи 50 тысяч рублей. Детей нет.
Здравствуйте, Алла. Этих данных абсолютно недостаточно, чтобы дать Вам хотя бы примерный ответ. Сколько семья тратит в месяц постоянных и переменных расходов? Какой ежемесячный платеж по ипотеке? Какую сумму процентов и тела кредита он включает? За сколько Вы планируете сдавать в аренду купленную квартиру? Сколько стоит квартира и какую часть Вы можете оплатить сами?
Суммарный доход семьи маленький — 55 т.р.
Тратим в месяц по минимуму 15-20т.р. Квартира за 2млн. руб.
Ипотека под 14,5% годовых.
Муж сотрудник МВД, но никаких льгот по ипотеке ему мы не нашли.
Первоначальный взнос 300т.р., т.е. в месяц мы будем платить (как нам рассчитали в банке) 21770 руб.(посчитали с расчетом на 25 лет)
Прежде всего, советую не брать кредит с аннуитетной схемой погашения (это когда ежемесячная сумма погашения всегда одинаковая, как Вы рассчитали, подробнее можете почитать здесь: Схемы погашения кредита). По классической схеме суммарная переплата банку будет значительно меньше, хоть и первые платежи больше.
Примерно при таком раскладе, в случае, если в квартиру больше ничего не надо будет вкладывать существенно, и Вы сможете сдавать ее, допустим, за 20 тыс. рублей в месяц, думаю, что такой кредит имеет смысл брать. При этом погашать старайтесь быстрее, с опережением срока. Особенно это актуально для классической схемы — так вы хорошо будете снижать сумму долга и уплаты процентов. По аннуитетной схеме брать не советую в любом случае.
Спасибо большое за совет!
Подскажите. Искали банки с классической схемой погашения ипотечного кредита и не смогли найти. Может вы подскажите варианты? И если нет, может все таки есть смысл взять аннуитентный кредит, при этом сдавая в аренду? В сбербанке нам рассчитали сумму 1.600.000 (400 первоначальный взнос) на 10 лет по 25700 каждый месяц.
Я не могу Вам ничего подсказать — я не слежу за кредитными программами банков. Но знаю, что такие еще были, хоть их становится и все меньше, попадались иногда. По аннуитетному кредиту Вы переплатите СУЩЕСТВЕННО больше при равных процентных ставках и прочих условиях (можете рассчитать размер переплаты сами на любом независимом кредитном калькуляторе). Лично я бы кредит с аннуитетной схемой погашения, тем более — долгосрочный, не брал, а Вы — решайте сами, деньги же Ваши :).
но при этом надо еще учитывать средства на ремонт квартиры (раз в 5-10 лет). Слышал мнение, что в некоторых городах этим заниматься не выгодно с точки зрения затрат.
Я очень люблю недвижимость, но в минусы добавил бы еще один пункт — полная потеря недвижимости. Риск невелик, но войны, землетрясения, тайфуны, ураганы, смена политического строя и т.д. имеют место быть. Поэтому также существует риск полной потери недвижимости. Взять хотя бы Украину — сейчас там потерять недвижимость в ходе боевых дейсвтий вполне реально, хотя кажется, что война это так далеко от нас.
Да, все верно, абсолютно безрисковых инвестиций не бывает.