Ипотека без первоначального взноса

15.03.2014 11 726 5 Время на чтение: 9 мин.

Рейтинг:

• 
• 
• 
• 
• 

Сегодня я хочу рассмотреть одну из популярных программ ипотечного кредитования, которой интересуются многие — ипотека без первоначального взноса. На первый взгляд, эта программа может показаться наиболее доступным широкому кругу людей способом обзавестись собственным жильем, ведь с ее помощью можно купить квартиру в кредит, не имея практически вообще никаких средств.Однако это лишь поверхностное представление, не имеющее ничего общего с реальной действительностью. Итак, давайте рассмотрим, что на самом деле представляет из себя ипотека без первого взноса.

Возможность купить жилье в кредит без первоначального взноса появилась не так давно — где-то со второй половины 2000-х годов. С приходом финансового кризиса 2008 года практически все банки свернули подобные программы кредитования, но затем, с постепенным налаживанием ситуации в экономике снова открыли такую возможность.

Тем не менее, сейчас ипотеку без первоначального взноса предлагают далеко не все банки. Как правило, такие программы действуют либо в крупнейших банковских учреждениях страны, либо в банках, для которых ипотечные кредиты являются основной специализацией.

Ипотека без первого взноса имеет как минимум две характерных особенности, которые существенно снижают выгоду этой программы для заемщика:

1. Повышенная процентная ставка. Такие программы кредитования всегда тарифицируются банком дороже, чем классические кредиты на покупку жилья. Эта разница, как правило, составляет не менее 2-3% годовых, что в денежном выражении за период пользования кредитом может вылиться в десятки или даже сотни денежных единиц переплаты (для точного расчета разницы воспользуйтесь кредитным калькулятором конкретного банка).

2. Необходимость дополнительного залога. У каждого банка есть свои требования к обеспечению ипотечного кредита, которые, говоря простым языком, выражаются в том, что залог должен стоить дороже, чем сумма выданного кредита. Причем даже с учетом того, что цены на недвижимость могут падать. Поэтому, выдавая ипотеку без первоначального взноса, банки требуют предоставление дополнительного залога, преимущественно — другого объекта недвижимости.

Мало того, что заемщик должен иметь такую возможность (другую недвижимость в собственности или поручителя, готового заложить свое жилье), так это еще и влечет за собой множество дополнительных расходов:

• на заключение второго договора ипотеки;
• на уплату всех необходимых госпошлин и сборов;
• на проведение экспертной оценки недвижимости (при необходимости);
• на страхование объекта недвижимости в пользу банка как залогового имущества.

Таким образом, ипотека без первоначального взноса в подавляющем большинстве случаев требует предоставления в залог дополнительного объекта недвижимости и влечет за собой множество дополнительных расходов: уплату «лишних» процентов за пользование кредитом и расходы, связанные с оформлением в ипотеку дополнительного имущества. В сравнении с этим классические ипотечные программы выглядят гораздо привлекательнее.

Ну и, наконец, сама невозможность создать сбережения хотя бы для оплаты первоначального взноса по ипотеке и готовность на фоне этого взять гораздо более невыгодный ипотечный кредит, который существенно увеличит ежемесячные расходы, говорит о неграмотном подходе человека или семьи к управлению личными финансами.

Посудите сами: у человека или семьи есть определенные доходы и расходы, из которых они не могут выделять средства для создания сбережений. Затем такая семья берет ипотеку без первого взноса, что сразу очень существенно увеличивает их последующие ежемесячные расходы при неизменных доходах. Что произойдет дальше? Лично я вижу здесь очень большую вероятность скатиться в финансовую яму, что приведет к постепенному обрастанию долгами и полной невозможности выплачивать ипотечный кредит. А это означает, что жилье, приобретенное в ипотеку, придется продавать, чтобы рассчитаться с долгами. В результате семья останется без недвижимости, уже потратив на нее немало денежных средств. Как вам такая перспектива?

Несмотря на все эти недостатки, конечно же, есть варианты, при которых ипотека без первоначального взноса может быть действительно интересна и выгодна.

Например, в том случае, когда у человека или семьи есть деньги на оплату первого взноса или даже полной стоимости приобретаемой недвижимости, но они инвестированы либо вращаются в бизнесе и приносят доход, превосходящий те проценты и расходы, которые придется нести при покупке жилья в кредит. В этом случае можно взять ипотеку без первого взноса и оплачивать ее из прибыли, которую приносит личный капитал, сохраняя при этом положительный баланс доходов и расходов.

Второй вариант: купить жилье в ипотеку и сдавать его в аренду. Он может быть интересен в том случае, если доход от сдачи в аренду недвижимости будет перекрывать ежемесячные платежи по кредиту (в идеале) или хотя бы финансировать их существенную часть. Кстати, именно подобным образом чаще всего действуют крупные инвесторы, осуществляющие инвестиции в недвижимость за рубежом.

Ипотека без первоначального взноса может быть выгодна тем людям, которые планируют зарабатывать на приобретенной недвижимости или не хотят выводить капитал для оплаты первого взноса из более прибыльных активов.

Это все основные моменты, касающиеся ипотеки без первоначального взноса, которые я хотел сегодня озвучить. В любом случае, интересна ли эта программа ипотечного кредитования — решать только вам. Но поскольку это решение является очень важным в финансовом плане, от него зависит состояние вашего семейного бюджета на много лет вперед, я настоятельно рекомендую не спешить с выводами, а очень обстоятельно взвесить все «за» и «против», просчитав наперед не только оптимистические, но и пессимистические варианты исхода событий.

Сайт Финансовый гений заботится о том, чтобы ваша финансовая грамотность всегда поддерживалась на высоком уровне. Присоединяйтесь к числу наших постоянных читателей, следите за обновлениями, задавайте вопросы в комментариях и учитесь грамотно вести личные финансы, ведь от этого очень сильно зависит ваше финансовое благополучие. До встречи в новых публикациях!