Как продать квартиру в ипотеке? Продажа ипотечной квартиры

29.04.2016 3 553 2 Время на чтение: 9 мин.

Рейтинг:

Сегодня мы поговорим о том, как продать квартиру в ипотеке. В последнее десятилетие можно было наблюдать расцвет жилищного кредитования — очень многие взяли ипотечные кредиты, квартиры в ипотеку покупали не только для собственных нужд, но и, например, для сдачи в аренду. Со временем, по разным причинам может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать — об этом и пойдет речь далее в статье.

Итак, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка по ипотечному кредиту? Да, можно, только сделать это будет несколько сложнее, чем при обычной продаже жилья. Причем, продажа ипотечной квартиры может осуществляться несколькими способами:

• Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке;
• Продажа ипотечной квартиры через банк;
• Переоформление ипотечного кредита.

Теперь рассмотрим подробнее, как продать квартиру в ипотеке каждым из этих способов.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

В этом случае вы самостоятельно (или через риэлторское агентство) занимаетесь поиском покупателя на свою квартиру, но при этом банк необходимо поставить в известность, что вы планируете продать жилье, находящееся в ипотеке.

Если банк дает согласие, то сделка происходит примерно по следующей схеме:

1. Вы или агентство недвижимости выставляете квартиру на продажу и ищете покупателя, пока он не будет найден.
2. Вы с покупателем подписываете предварительное соглашение о продаже квартиры, в котором оговаривается вся последовательность действий. В интересах покупателя заверить это соглашение нотариально.
3. Покупатель вносит полную оплату, о которой вы договорились, либо часть оплаты, достаточную для полного погашения кредита (в интересах покупателя второй вариант). Передача денег осуществляется оговоренным способом, например, удобно будет перевести их на ваш текущий счет в банке, который выдал ипотечный кредит.
4. Вы при помощи полученных денег производите полное досрочное погашение ипотечного кредита.
5. Банк снимает арест с ипотечной квартиры.
6. Вы с покупателем заключаете полноценный договор купли-продажи квартиры, одновременно он передает вам оставшуюся часть денег (если она осталась).
7. Покупатель регистрирует договор купли-продажи в государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и становится полноправным владельцем квартиры.

Продажа ипотечной квартиры через банк

Следующий вариант продать ипотечную квартиру — предложить сделать это самому банку-кредитору. Например, можно подать это так: у вас нет возможности погашать кредит, и вы хотите продать квартиру в ипотеке, чтобы рассчитаться с ним. Тогда банк сможет помочь вам с поиском покупателя — выставить жилье на продажу в своей базе реализации залогового имущества, найти покупателя через риэлторов, с которыми он сотрудничает по ипотеке, и т.д.

В этом случае сделка происходит примерно по следующей схеме.

1. Банк находит покупателя квартиры по согласованной с вами цене.
2. Заключается трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом о продаже ипотечной квартиры, в котором описывается схема такой продажи.
3. Продавец вносит не покупателю, а банку сумму, необходимую для полного погашения кредита.
4. Банк производит полное погашение кредита и снимает арест с ипотечной квартиры.
5. Вы с покупателем подписываете договор купли-продажи квартиры, и он передает вам остальную часть суммы, например, перечислением на открытый в банке текущий счет.
6. Покупатель регистрирует договор в госреестре и становится полноправным владельцем квартиры.

Переоформление ипотечного кредита

Думая о том, как продать ипотечную квартиру, стоит также рассмотреть вариант, при котором у покупателя, найденного или первым, или вторым способом, тоже не будет полной суммы для расчета. В этом случае есть вариант переоформления ипотечного кредита на нового заемщика, при котором он останется должным банку остаток задолженности и будет выплачивать его по той же или, в редких случаях, другой схеме, и при этом заплатит разницу между остатком кредита и ценой квартиры вам.

Для такого варианта действует примерно следующая схема сделки.

1. Находится покупатель квартиры, согласный переоформить на себя ипотечный кредит.
2. Банк проводит оценку его платежеспособности и выносит решение о возможности совершения такой сделки (в противном случае ищется новый покупатель).
3. Покупатель с банком подписывают новый кредитный договор и график погашения кредита.
4. Банк выдает покупателю новый ипотечный кредит, которым погашает старый кредит.
5. Покупатель перед вам свою долю оплаты за квартиру.
6. Банк снимает арест с квартиры.
7. Между вами и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры.
8. Покупатель и банк подписывают новый договор ипотеки.
9. Банк накладывает на ипотечную квартиру новый арест.
10. Покупатель регистрирует квартиру в госреестре на себя.

Как видите, продать ипотечную квартиру можно, и для этого существуют разные схемы. Не обязательно они будут в точности такими, как описано выше — могут быть другие варианты, исходя из политики банка-кредитора, предпочтений продавца и покупателя.

Лучше всего осуществлять продажу ипотечной квартиры, когда по кредиту нет просроченной задолженности: при ее наличии могут возникнуть дополнительные трудности. Поэтому, если вы чувствуете, что уже никак не сможете погашать ипотечный кредит, возможно, единственно верным решением будет как можно более быстрая продажа купленной в ипотеку недвижимости. Потому что в результате все равно это может случиться, только уже на гораздо более невыгодных условиях: банк выставит ипотечную квартиру по проблемному кредиту на продажу по заниженной оценочной стоимости, и с продажи закроет многочисленные начисленные штрафы и пени за просрочки.

Теперь вы знаете, как продать ипотечную квартиру: это возможно, и если все делать грамотно, существенных проблем возникнуть не должно.

На этом все. Присоединяйтесь к числу постоянных читателей Финансового гения и получайте множество полезной и интересной информации из мира финансов. До новых встреч!