Осмотр квартиры: что спросить у продавца?

18.08.2017 13 517 7 Время на чтение: 13 мин.

Рейтинг:

• 
• 
• 
• 
• 

В продолжение темы улучшения жилищных условий и покупки квартиры на вторичном рынке, сегодня предлагаю поговорить о том, что спросить у продавца при осмотре квартиры, какие важные вопросы необходимо задать, чтобы изначально выяснить все главные преимущества и недостатки предлагаемого жилья и обезопасить себя от возможных рисков при покупке.

Итак, если вы задумали купить квартиру, выбор вариантов начнется с переговоров с продавцами или риэлторами, представляющими их интересы. И в какой-то момент вас пригласят на осмотр квартиры. Далее предлагаю вашему вниманию список важнейших вопросов, которые необходимо задать при осмотре, чтобы определить, будете ли вы рассматривать эту квартиру в дальнейшем, или она вам не подходит по каким-то причинам, в т.ч. и из-за повышенных рисков.

Вопрос 1. Правоустанавливающие документы. Самое первое, что нужно спросить у продавца квартиры или риэлтора — это попросить показать оригиналы документов, подтверждающих право собственности. В крайнем случае — копии, но в дальнейшем их обязательно нужно будет сверить с оригиналами.

Что это могут быть за документы?

• Свидетельство о праве собственности;
• Договор купли-продажи;
• Договор мены;
• Договор дарения;
• Решение суда.

Это наиболее распространенные варианты, иногда бывают и другие случаи, к которым нужно проявлять повышенное внимание. Также с особой осторожностью нужно относиться к квартирам, правоустанавливающим документом на которые является решение суда. Это означает, что вокруг квартиры велись судебные разбирательства, а возможно — и продолжают вестись (данное решение может оспариваться в суде вышестоящей инстанции, например).

На что еще нужно обратить внимание, просматривая правоустанавливающие документы на квартиру? Вот несколько ключевых моментов:

1. Сколько у квартиры собственников? Идеальный вариант — один.
2.  Состоит ли собственник в браке и состоял ли в браке на момент покупки квартиры (если она куплена)? Если квартира приобреталась во время брака, то второй супруг должен обязательно давать свое разрешение на продажу, даже если они уже в разводе, иначе сделка будет признана недействительной.
3. Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние? Если да, то обязательно должно быть согласие органов опеки или попечительского совета на продажу такой недвижимости.
4. Как долго квартира находится в собственности? Какова ее история? Если с момента последней смены собственника прошло слишком мало времени и/или эту квартиру уже несколько раз перепродавали/дарили/меняли — это серьезный повод насторожиться, что с ней что-то не так.
5. Кто зарегистрирован в квартире? Если среди зарегистрированных несовершеннолетние дети — потребуется согласие органов опеки и попечительства. Если есть лица, проходящие воинскую службу или отбывающие наказание в тюрьме, без их ведома тоже нельзя продать квартиру — такая сделка будет признана недействительной.

Следует также поинтересоваться, зарегистрирован ли правоустанавливающий документ в БТИ, сверить его данные с реестром прав собственности.

Вопрос 2. Перепланировка. Вместе с основным правоустанавливающим документом нужно обязательно попросить и внимательно рассмотреть техпаспорт. При осмотре квартиры важно обратить внимание на соответствие реальной планировки недвижимости схеме, которая указана в техпаспорте. Если есть несоответствия, то есть, сделана перепланировка — следует поинтересоваться, согласовывалась ли она в БТИ.

Если нет, то покупать такую квартиру очень рискованно, поскольку в дальнейшем по решению суда вас могут обязать вернуть ее в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту, и наложить немалый штраф за незаконную перепланировку. Не думаю, что это вам нужно.

Вопрос 3. Обременения. Следующее, что нужно спросить у продавца квартиры при осмотре — не наложены ли на данную недвижимость какие-либо обременения. Ситуации могут быть разные: например, если на квартиру наложен арест по решению суда — продать ее не получится. Продавец может предлагать вам внести ему определенный аванс, чтобы он, к примеру, погасил долг, за который наложен арест, а потом продал вам квартиру — это очень рисковая сделка, и лучше на нее не соглашаться: гарантий нет никаких.

Если же квартира является обеспечением по ипотечному кредиту — ее продать можно, но не так просто, в этом случае применяются различные схемы сделки, подробнее я описывал их в статье Как продать квартиру в ипотеке? Такого обременения бояться не нужно, но нужно быть особо внимательным, чтобы вас не обманули.

Вопрос 4. Важные технические характеристики. И, наконец, производя осмотр квартиры, необходимо получить и проверить всю важную информацию, касающуюся технического состояния жилья. В частности, сюда можно отнести следующее:

1. Тепло-холод. Спросите у продавца и проверьте по техпаспорту, из какого материала сделаны стены и перекрытия дома, в котором находится квартира. Если это дом старой постройки (т.н. «панельные» дома), то материалы, скорее всего, обладают высокой теплопроводностью, и быстро пропускают температуру. То есть, такая квартира летом будет быстро и сильно нагреваться, а зимой быстро и сильно остывать. Кирпич и более современные материалы для стен уже лучше держат тепло или прохладу — такие квартиры с точки зрения теплопроводности предпочтительнее. При осмотре квартиры важно также выяснить и проверить, имеется ли внешнее и внутреннее утепление стен.
2. Шумоизоляция. Поинтересуйтесь у продавца, насколько хорошо звукоизолирована квартира. Это также легко проверить: попросите создать абсолютную тишину и прислушайтесь. Оцените, насколько близко ко всевозможным источникам шума расположена квартира (оживленные трассы, трамвайные и ж/д пути, промышленные объекты и т.д.), насколько качественные в ней окна. Сравните шум внутри квартиры при закрытых окнах и открытых — чем больше будет ощущаться разница, тем лучше они сдерживают шумы.
3. Электрика. При осмотре квартиры обязательно спросите у продавца о качестве электропроводки в помещении. Если это старая алюминиевая проводка — она выдерживает меньшую нагрузку и при пользовании современными электроприборами могут возникать проблемы. Более актуальная медная проводка предпочтительнее. В современных квартирах каждую ветку проводки подключают на отдельное УЗО-автомат — такой вариант лучше. В старых квартирах имеется только общее УЗО на все помещение. Для проверки можете попросить одновременно включить несколько электроприборов с большой нагрузкой (электродуховку, обогреватель, кондиционер, утюг, фен и т.д.) — не сработает ли УЗО в этом случае, не загорится ли где-то проводка?
4. Сантехника. Точно так же стоит спросить о давлении воды в трубах, хороший ли напор, давно ли менялись трубы (в данной квартире, ниже и выше по стояку — это тоже важно, т.к. может создать проблемы). Проверьте сами напор воды во всех кранах, а также работу канализации, хорошо ли уходит вода, не задерживается ли. Оцените состояние труб визуально.
5. Отопление. Поинтересуйтесь работой отопительной системы. Если это общее отопление, а сейчас не сезон — проверить не получится, но всегда можно спросить о качестве обогрева у соседей — они врать не станут. Квартиры с индивидуальным отоплением выглядят привлекательнее, но в этом случае следует запросить документы, подтверждающие законность установки котла, поинтересоваться, проходит ли котел регулярное техобслуживание, как давно служит (поскольку замена или ремонт такого оборудования обойдется недешево).
6. Счетчики. Желательно, чтобы все коммуникации в квартире были обеспечены автономными счетчиками — это позволит существенно сэкономить на коммунальных платежах. Обязательно выясните этот момент при осмотре квартиры.

Вопрос 5. Секреты от соседей. В заключение — отдельная рекомендация, небольшое ноу-хау: при осмотре квартиры, после того, как вы переговорите с ее владельцем, и зададите ему все перечисленные выше вопросы, постарайтесь навести контакты с соседями по подъезду и по двору, чтобы послушать, что они скажут о доме, а может быть даже об интересующей вас квартире. Бабушки на лавочках, да и не только они, могут раскрыть вам очень важную информацию, которую никогда не раскроет продавец, и которая даже может повлиять на ваше решение о покупке. Например, может выясниться, что у квартиры очень неблагополучные соседи, или какое-то криминальное прошлое, или же с коммунальными услугами там не все так чудесно, как рассказывал продавец. В общем, это очень действенный метод узнать все секреты, и я советую им не пренебрегать.

Это те примерные вопросы, которые необходимы задать продавцу или риэлтору во время осмотра квартиры перед покупкой. Конечно же, для каждого конкретного случая этот список может варьироваться, поэтому хорошо готовьтесь к каждой встрече, прорабатывайте и записывайте перечень вопросов, которые хотите для себя выяснить.

Желаю вам удачных покупок!  Оставайтесь на Финансовом гении, следите за обновлениями и повышайте свой уровень финансовой грамотности. Не забывайте делиться ссылками на понравившиеся полезные статьи в социальных сетях. До новых встреч!