Покупка квартиры в новостройке: основные риски
В этой статье я опишу вам основные риски, которые несет в себе покупка квартиры в новостройке. С одной стороны, покупка жилья в новостройке — это возможность неплохо сэкономить, и стать собственником недвижимости за 40-70% (в среднем) ее стоимости. Но с другой стороны, такая покупка несет в себе и больше рисков в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке. Эти риски нужно осознавать, хорошо понимать, и на основе этого стараться минимизировать. Давайте рассмотрим подробнее, что же это за риски.
Риск 1. «Мыльные пузыри». Самый опасный риск при покупке квартиры в новостройке — риск нарваться на фирму-однодневку, которая, по сути, даже не является застройщиком: просто собирает деньги пайщиков какое-то время, сколько продержится, а потом исчезает, лопается, как мыльный пузырь. Думаю, такие случаи всем известны: о них много пишут в СМИ.
Причем, часто продвинутые мошенники действуют достаточно профессионально, они могут даже создать видимость строительства: огородить какой-то участок, пригнать технику, раскидать стройматериалы, вести какие-то работы для отвода глаз.
Как распознать «мыльный пузырь» вместо реального застройщика?
- Сверхнизкая стоимость недвижимости. Мошенники выставляют такую низкую цену, чтобы покупатели теряли бдительность и на фоне ее не обращали внимание на другие важные моменты.
- Отсутствие разрешительной документации на строительство. Законодательством определен четкий перечень документов, который должен находиться на руках у застройщика, прежде чем он будет привлекать средства дольщиков. Если хотя бы чего-то из этого списка нет — это весомый повод усомниться.
- Недавнее появление на рынке, отсутствие уже сданных объектов. Если объект, в котором вы хотите купить квартиру, первый у застройщика — риск мошенничества очень велик. Безопаснее работать с компаниями, находящимися на рынке уже долгие годы.
- Отсутствие компании в реестре строительных организаций. Существует такой единый государственный реестр, который есть в свободном доступе в интернете. И если там нет вашего застройщика — перед вами мошенник.
Риск 2. Банкротство застройщика. Фирма-застройщик может не быть мошенником, но иметь шаткое финансовое состояние, которое приведет к банкротству, что не даст возможности завершить строительство, возникнет недострой. Причиной такой ситуации может стать неграмотное управление компанией, недостаток финансовых ресурсов для строительства, нецелевое расходование средств и т.д.
В определенных случаях законы государства в какой-то степени защищают дольщиков от подобного исхода событий, в других случаях — не защищают, но в целом 100%-й защиты все равно нет.
Чтобы минимизировать этот риск при покупке квартиры в новостройке необходимо:
- Выбирать крупных застройщиков с многолетним опытом.
- Изучать бухгалтерскую отчетность застройщика (он обязан предоставить ее потенциальному дольщику). Деятельность не должна быть убыточной, баланс компании не должен быть перегружен кредитами и т.д.
- Застраховать свое вложение. Есть страховые компании, в которых можно застраховать покупку квартиры в новостройке от риска банкротства застройщика. Да, это стоит дополнительных расходов, но зато существенно снижает риски дольщика.
Риск 3. Возникновение долгостроя. Существенное затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик не обанкротится и будет вести стройку объекта, но только очень медленно, бывают случаи, когда строительство затягивается на несколько лет.
Это может произойти по разным причинам. Например, существенный рост цен на стройматериалы, какие-то проблемы с властями, какие-то юридические споры и суды, и т.д.
На 100% защитить себя от подобного риска невозможно, т.к. сложно угадать, что может произойти. Единственное, что важно: лучше воздержаться от покупки квартир в новостройках, если, например, вокруг земельного участка, на котором будет идти строительство, ведутся какие-то споры.
Также надо отметить, что чем ближе процесс завершения строительства, тем меньше этот риск. Но, одновременно, и дороже квартира.
Обратите внимание, что договором долевого участия должно предусматриваться наличие пени за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта. Однако, на деле эту пеню зачастую получить не так просто — приходиться судиться с компанией, и судебные тяжбы могут затянуться не меньше, чем само строительство.
Риск 4. Многократная продажа. Бывают ситуации, когда мошеннические структуры (чаще всего — это не сами застройщики, а некие посредники) многократно продают одну и ту же квартиру в новостройке разным дольщикам. В результате, когда объект сдается в эксплуатацию, посредник исчезает, а дольщики начинают судиться между собой за право собственности на купленную недвижимость.
Чтобы защитить себя от этого риска, нужно не пользоваться услугами посредников, и не покупать недвижимость через всевозможные серые схемы, не защищающие дольщиков законодательно. Лучше всего заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком — такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и проверке перед этим, поэтому многократная продажа одной и той же квартиры в этом случае исключена.
Риск 5. Некачественная квартира. Бывает так, что при приеме купленного жилья владелец обнаруживает в нем некий брак. Это может быть что угодно: от кривых стен до плохого напора воды в трубах или некачественной электропроводки.
Как защитить себя от этого риска? Во-первых, при заключении первоначального договора проверить, чтобы в нем были отражены обязательства застройщика по устранению выявленного брака и сроки такого устранения. Во-вторых, не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока вы не убедитесь, что ее состояние вас на 100% устраивает. Если сразу нет возможности проверить что-либо (например, работу отопления — оно включится только в сезон) — обязательно укажите это в акте.
Риск 6. Форс-мажорные ситуации. Ну и, наконец, нельзя полностью пренебрегать и риском возникновения форс-мажорных ситуаций, поскольку за период строительства может произойти что угодно. Пожар, землетрясение, военные действия, революция, промышленная катастрофа и т.д. Все это, согласно договору, дает право застройщику не выполнять свои обязательства перед дольщиками до устранения форс-мажорных факторов. А когда они будут устранены, и будут ли — тоже вопрос.
Теперь вы знаете, каковы основные риски при покупке квартиры в новостройке, и как их минимизировать. Предупрежден — значит, вооружен. Будьте бдительны!
До новых встреч на Финансовом гении! Подписывайтесь на наши официальные сообщества в социальных сетях, чтобы первыми узнавать о выходе новых публикаций.
