Покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду

23.09.2014 31 424 4 Время на чтение: 12 мин.

Рейтинг:

Сегодня хочу рассмотреть один из интересных способов инвестирования в недвижимость: покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду. Подобным способом инвестировали в недвижимость многие бизнесмены и инвесторы, и это помогло им нажить огромный капитал, стать миллионерами и миллиардерами. В их числе, к примеру, знаменитый автор популярной литературы по финансовой грамотности — Роберт Кийосаки.

Итак, если купить недвижимость в кредит для того, чтобы сдавать ее в аренду, можно получить сразу несколько преимуществ:

1. Приобретение дорогостоящего актива, который всегда будет в цене.
2. Создание источника пассивного дохода на всю жизнь.
3. Все это преимущественно за счет заемных средств.

Однако не всегда покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду может быть выгодна. Здесь все напрямую зависит от ряда факторов:

1. Стоимость недвижимости.
2. Наличие и объем собственных средств для совершения сделки.
3. Условия кредитования.
4. Стоимость аренды этой недвижимости.

И для того, чтобы определить, интересен ли такой вариант инвестирования, стоит ли покупать недвижимость в кредит для сдачи в аренду, необходимо просто брать и просчитывать каждый вариант отдельно.

Что и как считать?

Приведу пример. Допустим, есть недвижимость, которая стоит 60000 долларов. У вас имеется 15000 долларов собственных средств, которые вы готовы вложить в сделку. Банк готов выдать вам ипотечный кредит в оставшейся сумме (45000 долларов) под 12% годовых со стандартной схемой погашения (кстати, аннуитетную схему в данном случае не рекомендую рассматривать вообще, поскольку с ней переплата по кредиту будет больше) сроком на 15 лет. Помимо процентов, еще 1% от первоначальной суммы кредита в год будет уходить на страхование предмета залога и различные комиссии. Начинаем считать.

Ежемесячное погашение тела кредита составит 45000 долларов / 180 месяцев = 250 долларов/месяц.

Максимальная сумма процентов по кредиту (в первый месяц) составит 45000 * 0,12 / 12 = 450 долларов.

Средняя сумма процентов по кредиту за период кредитования составит грубо 450 / 2 = 225 долларов/месяц.

Прочие расходы по кредиту из расчета в месяц составят 45000 * 0,01 / 12 = 37,5 долларов/месяц.

Кроме того, купленная в кредит недвижимость будет требовать постоянных расходов на ее содержание (коммунальные платежи, охрана и т.д.). Допустим, сумма среднемесячных расходов на содержание недвижимости составит 50 долларов.

Теперь подсчитываем максимальные и средние ежемесячные расходы на содержание недвижимости и оплату платежей по ипотеке.

Максимальная сумма расходов составит 250 + 450 + 37,5 + 50 = 787,5 долларов/месяц.

Средняя сумма расходов составит 250 + 225 + 37,5 + 50 = 562,5 долларов/месяц.

Сразу смотрим, в состоянии ли вы нести такие ежемесячные расходы. Причем, желательно, чтобы такая возможность была у вас с определенным запасом: мало ли, что может произойти. Если не в состоянии, то этот вариант сразу отбрасываем: даже если он окажется перспективным и прибыльным, вы его просто «не потянете». Если в состоянии — рассматриваем дальше, и видим вот что.

Чтобы вам фактически выйти «в ноль», вам необходимо сдавать купленную недвижимость в аренду на протяжении всего срока действия ипотечного кредита по цене в среднем 225 + 37,5 + 50 = 312,50 долларов/месяц.

Если вы сможете сдать недвижимость в аренду по цене 450 + 37,5 + 50 = 537,5 долларов/месяц — вы сможете выходить «в ноль» не в среднем за весь срок, а уже с первого месяца пользования кредитом.

А если за 562,5 долларов/месяц в среднем или 787,5 долларов/месяц с начала срока, то сможете покрыть не только расходы по погашению процентов, но и погашение тела кредита, соответственно, в среднем или с начала срока. То есть, в первом случае вы погасите только половину суммы основного долга (45000 / 2 = 22500 долларов), а во втором — кредит за вас полностью погасят арендаторы, получится, что недвижимость обойдется вам только в сумму первоначального взноса, да и та окупится через какое-то время после полного погашения кредита.

Вот и смотрите, какой из этих вариантов является для вас приемлемым, и анализируйте, сможете ли вы сдать недвижимость в аренду по такой цене. Следует иметь ввиду, что платежи по кредиту со временем будут уменьшаться, а арендная плата будет возрастать благодаря инфляции.

На мой взгляд, если в данном примере есть возможность получать пассивный доход от аренды недвижимости в сумме от 787,5 долларов/месяц и выше — это просто идеальный вариант, и его однозначно стоит пробовать. Если эта сумма, вероятно, будет ниже 312,50 долларов — такой вариант малоинтересен. Если доход от аренды сможет составить некую сумму в диапазоне от 312,50 до 787,50 — здесь надо учитывать личные предпочтения каждого отдельно взятого инвестора: что он для себя считает приемлемым, а что — нет.

В любом случае инвестор приобретает ценный актив, приносящий доход, который у него останется на всю жизнь и когда-нибудь обязательно окупится и начнет «работать в плюс». Но возможно у него есть другие варианты вложения своей суммы первоначального взноса, которые смогут в результате принести ему доход больше, чем покупка недвижимости в кредит. Поэтому надо сравнивать и выбирать то, что сулит больше выгоды с меньшим риском.

Теперь несколько полезных советов о том, как купить недвижимость в кредит с целью сдачи в аренду.

1. Не зацикливайтесь на жилой недвижимости. В большинстве случаев инвестиции в коммерческую недвижимость через подобную схему могут принести лучший результат. Поэтому обязательно рассматривайте офисные, торговые, складские помещения.

2. За рубежом ставки по ипотеке ниже. Поэтому, возможно, есть смысл рассмотреть инвестиции в недвижимость за рубежом с целью сдачи в аренду с получением там же ипотечного кредита. Конечно же, такой вариант сулит и определенные трудности, но, возможно, полученные преимущества того стоят.

3. Вы должны соответствовать идеальному заемщику для банка. То есть, иметь высокие официально задекларированные доходы, если ранее пользовались кредитами — ваша кредитная история должна быть положительной. Подробнее про основные требования к заемщикам по ссылке.

4. Вы должны хорошо разбираться в недвижимости. По сути, вы должны быть неплохим риелтором: должны уметь выбирать, оценивать объекты недвижимости, торговаться, проверять юридическую чистоту документов.

5. Вы должны уметь составлять и просчитывать бизнес-планы по сдаче в аренду недвижимости. Элементарный вариант такого бизнес-плана я вам показал в примере выше, но в идеале он должен быть просчитан более подробно, с учетом любых мелочей, существующих и вероятных.

6. Вы должны хорошо разбираться в ипотечном кредитовании. Знать и понимать все условия ипотечного кредита, уметь просчитывать и сравнивать их, уметь грамотно выбирать банк и программу кредитования для получения кредита.

7. Вы должны быть в курсе ситуации на рынке аренды недвижимости. В первую очередь — в том районе и в том секторе, который вас привлекает. Чтобы не возникла ситуация, когда у вас получится купить недвижимость в кредит, а сдать в аренду вы ее не сможете вообще.

8. Через определенное время можно перекредитоваться с той же целью. К примеру, по истечению половины срока погашения кредита вы можете обратиться в свой банк с предложением выдать вам новый кредит (или увеличить сумму старого) до размеров, близких к реальной рыночной стоимости заложенной недвижимости на тот момент. И полученный кредит вы сможете использовать для покупки новой недвижимости по такой же схеме, тем самым, ускоряя наращивание своих активов и своих источников пассивного дохода.

Теперь у вас появилось некоторое представление о том, как купить недвижимость в кредит с целью сдачи в аренду. Думайте, анализируйте, считайте, и, возможно, этот вариант станет одним из способов наращивания вашего богатства и вашего капитала, приносящего доход.

Сайт Финансовый гений стремится повысить вашу финансовую грамотность и научить вас максимально эффективно использовать личные финансы. Оставайтесь с нами, изучайте предложенные материалы, следите за обновлениями, участвуйте в дискуссиях в комментариях и на форуме. Желаю всем успешных инвестиций! До встречи в новых публикациях.