Loading...

Покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду

23.09.2014 7 228 4 Время на чтение: 12 мин.
Рейтинг:
star-full star-full star-full star-full star-full
Покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду

Сегодня хочу рассмотреть один из интересных способов инвестирования в недвижимость: покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду. Подобным способом инвестировали в недвижимость многие бизнесмены и инвесторы, и это помогло им нажить огромный капитал, стать миллионерами и миллиардерами. В их числе, к примеру, знаменитый автор популярной литературы по финансовой грамотности — Роберт Кийосаки.

Итак, если купить недвижимость в кредит для того, чтобы сдавать ее в аренду, можно получить сразу несколько преимуществ:

  1. Приобретение дорогостоящего актива, который всегда будет в цене.
  2. Создание источника пассивного дохода на всю жизнь.
  3. Все это преимущественно за счет заемных средств.

Однако не всегда покупка недвижимости в кредит для сдачи в аренду может быть выгодна. Здесь все напрямую зависит от ряда факторов:

  1. Стоимость недвижимости.
  2. Наличие и объем собственных средств для совершения сделки.
  3. Условия кредитования.
  4. Стоимость аренды этой недвижимости.

И для того, чтобы определить, интересен ли такой вариант инвестирования, стоит ли покупать недвижимость в кредит для сдачи в аренду, необходимо просто брать и просчитывать каждый вариант отдельно.

Что и как считать?

Приведу пример. Допустим, есть недвижимость, которая стоит 60000 долларов. У вас имеется 15000 долларов собственных средств, которые вы готовы вложить в сделку. Банк готов выдать вам ипотечный кредит в оставшейся сумме (45000 долларов) под 12% годовых со стандартной схемой погашения (кстати, аннуитетную схему в данном случае не рекомендую рассматривать вообще, поскольку с ней переплата по кредиту будет больше) сроком на 15 лет. Помимо процентов, еще 1% от первоначальной суммы кредита в год будет уходить на страхование предмета залога и различные комиссии. Начинаем считать.

Ежемесячное погашение тела кредита составит 45000 долларов / 180 месяцев = 250 долларов/месяц.

Максимальная сумма процентов по кредиту (в первый месяц) составит 45000 * 0,12 / 12 = 450 долларов.

Средняя сумма процентов по кредиту за период кредитования составит грубо 450 / 2 = 225 долларов/месяц.

Прочие расходы по кредиту из расчета в месяц составят 45000 * 0,01 / 12 = 37,5 долларов/месяц.

Кроме того, купленная в кредит недвижимость будет требовать постоянных расходов на ее содержание (коммунальные платежи, охрана и т.д.). Допустим, сумма среднемесячных расходов на содержание недвижимости составит 50 долларов.

Теперь подсчитываем максимальные и средние ежемесячные расходы на содержание недвижимости и оплату платежей по ипотеке.

Максимальная сумма расходов составит 250 + 450 + 37,5 + 50 = 787,5 долларов/месяц.

Средняя сумма расходов составит 250 + 225 + 37,5 + 50 = 562,5 долларов/месяц.

Сразу смотрим, в состоянии ли вы нести такие ежемесячные расходы. Причем, желательно, чтобы такая возможность была у вас с определенным запасом: мало ли, что может произойти. Если не в состоянии, то этот вариант сразу отбрасываем: даже если он окажется перспективным и прибыльным, вы его просто «не потянете». Если в состоянии — рассматриваем дальше, и видим вот что.

Чтобы вам фактически выйти «в ноль», вам необходимо сдавать купленную недвижимость в аренду на протяжении всего срока действия ипотечного кредита по цене в среднем 225 + 37,5 + 50 = 312,50 долларов/месяц.

Если вы сможете сдать недвижимость в аренду по цене 450 + 37,5 + 50 = 537,5 долларов/месяц — вы сможете выходить «в ноль» не в среднем за весь срок, а уже с первого месяца пользования кредитом.

А если за 562,5 долларов/месяц в среднем или 787,5 долларов/месяц с начала срока, то сможете покрыть не только расходы по погашению процентов, но и погашение тела кредита, соответственно, в среднем или с начала срока. То есть, в первом случае вы погасите только половину суммы основного долга (45000 / 2 = 22500 долларов), а во втором — кредит за вас полностью погасят арендаторы, получится, что недвижимость обойдется вам только в сумму первоначального взноса, да и та окупится через какое-то время после полного погашения кредита.

Вот и смотрите, какой из этих вариантов является для вас приемлемым, и анализируйте, сможете ли вы сдать недвижимость в аренду по такой цене. Следует иметь ввиду, что платежи по кредиту со временем будут уменьшаться, а арендная плата будет возрастать благодаря инфляции.

На мой взгляд, если в данном примере есть возможность получать пассивный доход от аренды недвижимости в сумме от 787,5 долларов/месяц и выше — это просто идеальный вариант, и его однозначно стоит пробовать. Если эта сумма, вероятно, будет ниже 312,50 долларов — такой вариант малоинтересен. Если доход от аренды сможет составить некую сумму в диапазоне от 312,50 до 787,50 — здесь надо учитывать личные предпочтения каждого отдельно взятого инвестора: что он для себя считает приемлемым, а что — нет.

В любом случае инвестор приобретает ценный актив, приносящий доход, который у него останется на всю жизнь и когда-нибудь обязательно окупится и начнет «работать в плюс». Но возможно у него есть другие варианты вложения своей суммы первоначального взноса, которые смогут в результате принести ему доход больше, чем покупка недвижимости в кредит. Поэтому надо сравнивать и выбирать то, что сулит больше выгоды с меньшим риском.

Теперь несколько полезных советов о том, как купить недвижимость в кредит с целью сдачи в аренду.

1. Не зацикливайтесь на жилой недвижимости. В большинстве случаев инвестиции в коммерческую недвижимость через подобную схему могут принести лучший результат. Поэтому обязательно рассматривайте офисные, торговые, складские помещения.

2. За рубежом ставки по ипотеке ниже. Поэтому, возможно, есть смысл рассмотреть инвестиции в недвижимость за рубежом с целью сдачи в аренду с получением там же ипотечного кредита. Конечно же, такой вариант сулит и определенные трудности, но, возможно, полученные преимущества того стоят.

3. Вы должны соответствовать идеальному заемщику для банка. То есть, иметь высокие официально задекларированные доходы, если ранее пользовались кредитами — ваша кредитная история должна быть положительной. Подробнее про основные требования к заемщикам по ссылке.

4. Вы должны хорошо разбираться в недвижимости. По сути, вы должны быть неплохим риелтором: должны уметь выбирать, оценивать объекты недвижимости, торговаться, проверять юридическую чистоту документов.

5. Вы должны уметь составлять и просчитывать бизнес-планы по сдаче в аренду недвижимости. Элементарный вариант такого бизнес-плана я вам показал в примере выше, но в идеале он должен быть просчитан более подробно, с учетом любых мелочей, существующих и вероятных.

6. Вы должны хорошо разбираться в ипотечном кредитовании. Знать и понимать все условия ипотечного кредита, уметь просчитывать и сравнивать их, уметь грамотно выбирать банк и программу кредитования для получения кредита.

7. Вы должны быть в курсе ситуации на рынке аренды недвижимости. В первую очередь — в том районе и в том секторе, который вас привлекает. Чтобы не возникла ситуация, когда у вас получится купить недвижимость в кредит, а сдать в аренду вы ее не сможете вообще.

8. Через определенное время можно перекредитоваться с той же целью. К примеру, по истечению половины срока погашения кредита вы можете обратиться в свой банк с предложением выдать вам новый кредит (или увеличить сумму старого) до размеров, близких к реальной рыночной стоимости заложенной недвижимости на тот момент. И полученный кредит вы сможете использовать для покупки новой недвижимости по такой же схеме, тем самым, ускоряя наращивание своих активов и своих источников пассивного дохода.

Теперь у вас появилось некоторое представление о том, как купить недвижимость в кредит с целью сдачи в аренду. Думайте, анализируйте, считайте, и, возможно, этот вариант станет одним из способов наращивания вашего богатства и вашего капитала, приносящего доход.

Сайт Финансовый гений стремится повысить вашу финансовую грамотность и научить вас максимально эффективно использовать личные финансы. Оставайтесь с нами, изучайте предложенные материалы, следите за обновлениями, участвуйте в дискуссиях в комментариях и на форуме. Желаю всем успешных инвестиций! До встречи в новых публикациях.

Оценить:
Поделитесь своим мнением или задайте вопрос
Правила комментирования

Комментарии
  1. angel2015
    angel2015
    16.11.2014

    Интересный вариант для заработка, конечно.. Но перспективный только там, где есть постоянный спрос на аренду недвижимости (в крупных городах, курортных и т.д.). В других местах, мы тут посчитали, наверно будет убыточное дело.

    Ответить
    1. Константин Белый
      Константин Белый
      17.11.2014

      Вполне возможно, правильно сделали, что посчитали. Попробуйте еще просчитать вариант с коммерческой недвижимостью, возможно, получатся другие результаты.

  2. сима
    сима
    06.07.2018

    Стоит ли брат кредит,если сдавать на меньше суммы,чем заплатить в банк каждый месяц?

    Ответить
    1. Константин Белый
      Константин Белый
      06.07.2018

      Нужно смотреть, исходя из личных приоритетов. Возможно, квартира нужна на будущее и для личных нужд, тогда это хороший вариант, компенсировать часть процентов по кредиту за счет сдачи в аренду.

Adblock
detector