Условия ипотечного кредита

19.01.2014 8 885 0 Время на чтение: 15 мин.

Рейтинг:

В предыдущей публикации я говорил о том, что представляют из себя ипотечные кредиты и каково их место на современном рынке банковских услуг, а сегодня хочу рассмотреть основные условия ипотечного кредита: что они в себя включают, и на что следует обратить внимание, чтобы взять ипотеку на выгодных условиях.

Итак, кредит на покупку жилья может стать хорошим способом обзавестись собственной жилплощадью, не имея для этого достаточно средств, но лишь в том случае, если верно выбрать банк и программу кредитования. Для этого необходимо знать все условия ипотечного кредита. Давайте их рассмотрим.

Требования к заемщику

Ипотека всегда предполагает определенные требования, выдвигаемые к потенциальным заемщикам. Именно с проверки своего соответствия критериям, выдвинутым банком, и стоит начинать, выбирая условия ипотечного кредита: ведь если вы не будете им соответствовать — дальше изучать что-либо бессмысленно, все равно банк вам кредит не даст.

Итак, основные требования к заемщику (ипотека):

1. Возраст. Банки выдают ипотечные кредиты людям, чей возраст составляет от 21-25 до 50-60 лет (у каждого банка своя «возрастная вилка»).
2. Трудоустройство или занятость. В подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты выдаются только официально трудоустроенным людям, либо зарегистрированным предпринимателям, ведущим официальную деятельность. Иногда есть возможность взять кредит на покупку жилья и с неофициальными источниками дохода, но, во-первых, их придется как-то подтвердить, во-вторых, такой кредит будет уже дороже.
3. Размер дохода. У каждого банка свои требования к заемщику по ипотеке в плане размера доходов. Чаще всего банковские учреждения рассчитывают этот критерий, исходя из совокупного дохода всех членов семьи заемщика. Его должно хватать на содержание всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, оплату всех обязательных платежей, погашение других имеющихся кредитов (при их наличии), а также на погашение планируемого ипотечного кредита.

Помимо этих основных критериев банки могут учитывать длительность работы на последнем месте, наличие в собственности другого дорогостоящего имущества, состоит ли заемщик в браке, сколько у него детей и т.д.

В каждом банке свои требования к заемщикам по ипотеке. Начните изучать условия ипотечного кредита именно с этих требований.

Перечень документов для ипотеки

Второе важное условие — список документов, которые необходимо собрать, чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита.

Перечень документов для ипотеки обязательно включает в себя:

1. Паспорта и налоговые коды заемщика и супруги (супруга), если у заемщика есть семья.
2. Справки о доходах заемщика и супруги (супруга), если у заемщика есть семья. Чаще всего банки требуют справки о доходах за последние 6 месяцев. Предприниматели подают справки из налоговой о размере дохода за этот же период или копии своей отчетности, заверенные налоговыми органами.
3. Документы на жилье, которое планируется приобретать в ипотеку: правоустанавливающий документ, техпаспорт, справку из ЖЭКа о составе прописанных. В некоторых банках может понадобиться экспертная оценка жилья, справки об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам, выписки из госреестров для заключения договора купли-продажи.

Помимо этого перечень документов для ипотеки может включать:

• Копии трудовой книжки для всех, кто предоставляет справки о доходах;
• Правоустанавливающие документы и документы, которые смогут подтвердить факт ведения бизнеса для предпринимателя;
• Правоустанавливающие документы на имеющееся в собственности другое дорогостоящее имущество и денежные активы (недвижимость жилая и коммерческая, земельные участки, автомобили, гаражи, дачи, ценные бумаги, вклады в банках);
• И т.д.

В каждом банке используется свой перечень документов для ипотеки. Узнать его можно на сайте банка или обратившись (лично или по телефону) в ближайшее отделение.

Валюта кредитования

Важнейшее условие ипотечного кредита — валюта, в которой он будет предоставлен. На сегодняшний день банковские учреждения чаще всего предоставляют ипотечные кредиты в трех валютах:

• национальная валюта (рубли, гривны и т.д.);
• доллары США;
• евро.

Следует понимать, что если вы хотите взять ипотечный кредит в иностранной валюте — вы подвергаете себя валютным рискам. С другой стороны — ставки по кредитам в долларах и евро всегда ниже, чем по кредитам в национальной валюте. Поэтому, рассматривая условия ипотечного кредита, выбрать оптимальную валюту всегда непросто. Этот вопрос я отдельно рассмотрю в одной из следующих публикаций на Финансовом гении.

Срок кредитования

Еще одно важное условие ипотечного кредита — срок кредитования. Разные банки выдают ипотечные кредиты на разные сроки, как правило, в диапазоне от 15 до 30 лет. Следует понимать, что брать кредит на покупку жилья на максимальный срок (например, на 30 лет) — это не означает так и погашать его все 30 лет: необходимо стремиться сделать это как можно раньше. Но чем больше срок кредита, тем меньше размер ежемесячного платежа, что позволяет проще «пережить» возможные финансовые трудности, которые могут у вас возникнуть в период пользования кредитом.

Чем больше срок кредитования по ипотеке — тем лучше, поскольку увеличение срока снижает нагрузку на личный или семейный бюджет. Однако, взяв ипотечный кредит на максимальный срок, необходимо стремиться погасить его досрочно как можно раньше, чтобы уменьшить переплату за недвижимость и скорее избавиться от долгов.

Процентная ставка по ипотеке

Все условия ипотечного кредита уходят на второй план перед процентной ставкой. Это основной критерий, на который необходимо обратить внимание, понятно, что чем она меньше — тем лучше.

Однако здесь не все так просто: помимо процентной ставки необходимо обращать внимание на наличие дополнительных комиссий и схему погашения кредита: эти параметры тоже оказывают очень сильное влияние на общую совокупную стоимость кредита и удорожание приобретаемого объекта недвижимости для заемщика.

Наличие и размер комиссий

Выбирая выгодные условия ипотечного кредита, обязательно обращайте внимание на наличие и размер всевозможных комиссий. В идеале их не должно быть вообще. Допустимо наличие единоразовой комиссии за выдачу кредита, желательно, чтобы она не превышала 1% от получаемой суммы.

Если в условия выдачи и погашения ипотечного кредита включены разные комиссии (особенно — регулярные: ежемесячные, ежегодные, за каждый платеж и т.п.), то такой кредит никак нельзя назвать выгодным. Выбирайте ипотечные кредиты, плата за которые складывается исключительно из процентов годовых, начисляющихся на остаток задолженности.

Схема погашения ипотеки

Это чрезвычайно важное условие ипотечного кредита. Банки практикуют две схемы погашения кредита — стандартную и аннуитетную. В первом случае платеж по кредиту складывается из погашения основного долга равными частями и процентов, начисляемых на остаток, а во втором — из единого платежа, который включает в себя основной долг и проценты и не меняется на протяжении всего срока действия договора. Так вот, аннуитетная схема погашения кредита очень невыгодна заемщику, и особенно, если речь идет об ипотечном кредите, выдаваемом на 20-30 лет. При использовании этой схемы переплата по кредиту составит гораздо больше в сравнении со стандартной схемой при одинаковых процентных ставках, да и погасить аннуитетный кредит досрочно будет гораздо сложнее.

Примеры рассчета переплаты при использовании каждой их этих схем вы можете посмотреть по вышеуказанной ссылке.

Выбирая выгодные условия ипотечного кредита, отсеивайте предложения с аннуитетной схемой погашения. Кредиты со стандартной схемой погашения гораздо выгоднее.

Условия досрочного погашения

Еще один очень важный момент при выборе условий ипотечного кредита — возможность производить досрочное погашение без дополнительных платежей, комиссий и штрафов. Это очень важно, ведь вы же не собираетесь растягивать удовольствие пользования ипотекой на все 30 лет!

Выбирайте ипотечные кредиты, досрочное погашение которых ничем не ограничено.

Первоначальный взнос по ипотеке

Размер первоначального взноса по ипотеке банки обычно устанавливают на уровне 20-30%. В определенных случаях он может быть и ниже, либо вообще отсутствовать, но при этом условия ипотечного кредита будут хуже, например, поднимется процентная ставка или потребуется дополнительный залог, что повлечет за собой дополнительные расходы.

К тому же, стандартный размер первоначального взноса по ипотеке является своеобразным индикатором платежеспособности заемщика: если он не смог накопить деньги на первоначальный взнос, то как он будет погашать ипотечный кредит?

Оптимальные условия ипотечного кредита — стандартный первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Дополнительные расходы при ипотеке

Любой ипотечный кредит неизбежно влечет за собой определенные дополнительные расходы. И они весьма существенны, поэтому сразу необходимо планировать личный бюджет, учитывая все это. Дополнительные расходы при ипотеке включают в себя:

• расходы на нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости;
• расходы на нотариальное оформление договора ипотеки;
• расходы на получение всех необходимых выписок из госреестров для оформления договоров купли-продажи и ипотеки;
• расходы на уплату всех необходимых пошлин и платежей в бюджет при оформлении договоров купли-продажи и ипотеки;
• расходы на страхование имущества, принятого в ипотеку;
• расходы на страхование жизни заемщика;
• расходы на проведение экспертной оценки объекта недвижимости.

Практически все эти дополнительные расходы при ипотеке являются обязательными, но некоторых, таких как страхование жизни или проведение экспертной оценки можно избежать — они зависят от кредитной политики банка. К примеру, оценка объекта недвижимости может проводиться бесплатно уполномоченными сотрудниками банка, также банки часто навязывают страхование жизни, но обязательным условием оно не является.

Расходы на нотариуса тоже могут быть разными: все зависит от того, с каким нотариусом сотрудничает банк, тарифы разных нотариусов могут отличаться.

Выбирая условия ипотечного кредита, сразу узнавайте в банке, какие дополнительные расходы при ипотеке вам придется нести. В разных банках суммы этих дополнительных расходов могут существенно отличаться.

Пожалуй, это все основные условия ипотечного кредита.

В заключение еще раз хочу подчеркнуть: от того, на каких условиях вы возьмете ипотечный кредит, будет зависеть ваше финансовое состояние на протяжении долгих последующих лет! Поэтому отнеситесь к этому вопросу максимально грамотно и продуманно, внимательно и досконально изучайте все условия ипотечного кредита и не спешите с выбором. Разница в суммарной переплате по кредиту при очень несущественной разнице в условиях за многие годы может быть колоссальной, составлять десятки и сотни тысяч денежных единиц!

На этом все. Оставайтесь на Финансовом гении, чтобы ваша финансовая грамотность всегда находилась на должном уровне, а управление личными финансами велось максимально эффективно. До встречи в новых публикациях!